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56. 재개발사업에서+학교용지의+개념과+법적+성질

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재개발사업에서 학교용지의 개념과 법적 성질 The concept and nature of school facility area in the redevelopment project

저자 (Authors)

김종보 Kim, Jong-Bo

출처 (Source)

행정법연구 , (47), 2016.12, 191-211 (21 pages) ADMINISTRATIVE LAW JOURNAL , (47), 2016.12, 191-211 (21 pages)

발행처 (Publisher)

행정법이론실무학회 Korea Administrative Law And Practice Association

URL http://www.dbpia.co.kr/Article/NODE07109539

APA Style 김종보 (2016). 재개발사업에서 학교용지의 개념과 법적 성질. 행정법연구, (47), 191-211.

이용정보 (Accessed)

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사단법인 행정법이론실무학회 행정법연구 제47호 2016년 12월 Korea Administrative Law Theory Practice Association Administrative Law Journal Vol. 47, December 2016

재개발사업에서 학교용지의 개념과 법적 성질*

1)

김 종 보 **

국문초록

재개발사업의 시행 과정에서 학교는 대상지역에 처음 설치되는 것이 일반적이므로, 종전의 지적이

모두 소멸하고 새롭게 학교용지가 생겨나게 된다. 재개발사업의 사업시행자는 학교용지를 조성할 의

무만을 부담하기 때문에, 학교시설은 사업시행자로부터 위 학교용지를 매입한 교육청에 의하여 설치

된다. 장기간이 소요되는 재개발사업의 특성상, 조합 내지 조합원이 가지고 있던 토지 내지 건물 소

유권이 사업기간 동안 제3자에게 넘어가는 일이 일어난다. 이로 인하여 학교용지와 같이 분양으로 연

결되지 않아 신축 아파트가 주어지지 않는 토지에 대해서는, 새로운 소유권과 대가를 받지 못하여 소

멸되지 않는 것으로 보이는 구소유권이 중첩되는 현상이 종종 나타난다. 재개발사업은 이전고시에 의

하여 구지적과 그에 근거한 구소유권이 소멸하고 새롭게 편성된 지적과 그에 따른 소유권이 생성되

는 방식으로 사업이 진행되는데, 대상지역의 토지 또는 건축물은 크게 분양대상이 되는 것과 분양과

연결되지 못하고 소멸하는 것으로 분류된다. 따라서 분양과 연결되지 않는 토지 또는 건축물에 대한

지적 및 소유권은 종후자산과 연결되지 못한 채 소멸한다.

도시개발법상 체비지는 종후토지의 일종으로 사업의 비용을 조달하기 위해 사업시행자에게 부여되

는 토지를 말하는데, 재개발사업상 사업비용을 조달하기 위해 사업시행자에게 부여되는 대표적인 시

설인 일반분양분은 도시개발법상 체비지에 대응하는 개념으로 볼 수 있다. 구도시재개발법과 현행 도

시개발법은 모두 공공시설(또는 정비기반시설) 및 도시계획시설을 정비계획의 내용으로 하도록 정하

고 있는데, 정비계획에서 위치와 면적이 정해진 공공시설 또는 도시계획시설의 부지는 공공시설용지

가 된다. 학교용지는 토지보상법상의 공익사업의 개념에 닿아 있고, 무상양도와 무상귀속 등 공공시

설의 사후 귀속과 가격 등을 정한다는 점에서 공공시설(정비기반시설)용지에 해당한다. 학교용지는

행정주체에게 무상귀속되지 않고 교육청에 매각되며, 토지대금은 사업시행자의 수익으로 사업의 경비

에 충당된다. 즉, 통상 초등학교 등의 학교용지는 체비지이기도 하면서 또 동시에 공공시설용지로서

의 성격을 갖기 때문에, 학교용지를 교육청이 아닌 제3자에게 매각하는 것도 금지된다고 보아야 한

다.

사업시행자인 조합이 사업시행을 위해 수용을 통하여 토지를 보유하게 된 경우, 이 토지는 공익사

  • 이 논문은 서울대학교 법학발전재단 출연 법학연구소 기금의 2016학년도 학술연구비의 보조를 받았음. ** 서울대학교 법학전문대학원 교수.

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行政法硏究 第47號 192

업을 위하여 확보된 토지로서 공법적으로 특수한 보호를 받아야 하므로, 저당권, 압류 등의 대상이

될 수 없으며, 이를 원인으로 경매가 진행되어 취득된 소유권도 무효이다. 설령 이 소유권이 유효하

다고 해도 조합이 사업 중에 취득하는 토지는 체비지로서 위 토지에 대한 구소유권은 이전고시 등에

의하여 소멸하게 되므로, 이러한 측면에서도 제3자에 대한 매각, 경매에 의한 학교용지의 소유권 이

전은 인정되지 않는다.

주제어: 학교용지, 공공시설용지, 정비기반시설, 체비지, 재개발사업

목 차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 재개발의 사업방식

Ⅲ. 재개발사업에서 환지의 의의

Ⅳ. 체비지와 공공시설용지의 개념

Ⅴ. 종전자산과 이전고시

Ⅵ. 결론

Ⅰ. 서론

  1. 학교용지의 생성

1) 개발사업과 학교의 설립

도시개발사업이나 재개발사업이 시행되는 과정에서 학교용지가 새롭게 조성되어 그 토지위

에 초등학교나 중고등학교가 설치되기도 한다. 개발사업이 시행되는 지역에서 학교가 처음으로

설치되는 경우가 적지 않으며, 사업시행 전에 그 자리에는 주로 논이나 밭이 있었을 가능성이

높다. 지적(地籍)과 필지(筆地)이라는 관점에서 개발사업을 보면 사업의 진행과정에서 종전의

지적이 모두 소멸되고 새로운 토지가 만들어진다는 공통점을 갖는데 학교용지도 이 과정에서

새롭게 생성된다.

2) 학교용지의 특수성

재개발사업의 과정에서 새롭게 생겨나는 학교용지는 공공시설용지이지만 사업의 종료와 함

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께 행정주체에게 무상으로 귀속되지 않는다. 또 사업시행자가 재개발사업의 일환으로 그 지상

에 바로 학교시설까지 설치하는 것도 아니다. 교육청이 학교용지를 사업시행자로부터 매입한

후 그 지상에 학교시설을 별도의 절차에 따라 설치한다. 그러므로 학교를 설립할 때 사업시행

자의 의무는 시설부지를 조성하는 데 그치고, 건축물로서 학교는 다시 교육청에 의해 설치되는

이원적 구조를 띤다. 물론 학교용지가 교육청에게 무상으로 제공되는 것도 아니다. 이런 점에

서 ｢도시 및 주거환경정비법｣(이하 도시정비법)에 따라 도로나 공원 등 일반적인 공공시설(정

비기반시설)이 사업시행자에 의해 직접 설치되고 행정주체에게 무상으로 귀속되는 것과 뚜렷한

차이를 보인다(제64조 제1항, 제2항).

3) 학교용지에 대한 규율

학교의 설치과정을 이해하기 위해서는 이에 개입하는 초중등교육법, ｢국토의 계획 및 이용

에 관한 법률｣(이하 국토계획법)상 도시계획시설결정 등 복잡한 제도에 대한 이해가 필수적이

다. 그러나 학교의 설치과정에 간여하는 제도는 학교용지가 생성된 이후의 문제이므로, 학교용

지가 생성되는 과정과 학교용지의 성질에 대한 이해는 그와 다른 차원에서 탐구되어야 한다.

이에 대해 대체로 침묵하고 있지만 또한 해결의 실마리를 제공하고 있는 도시정비법의 해석은

그래서 어렵지만 반드시 필요한 작업이다.

재개발사업은 불량주거지를 정비해서 새로운 아파트를 짓기 위한 사업이므로 아파트와 그

부속시설인 상가 등 주택단지내 시설의 설치와 배분에 많은 규율이 마련되어 있다. 이에 비해

도시정비법은 몇 개의 조항에서 막연하고 간단하게 학교용지에 대해 언급하고 있을 뿐이다. 그

러나 재개발사업의 과정에서 생성되는 학교용지는 2차원 평면의 토지이고, 주택단지와 구별되

며, 기반시설이 설치되는 토지라는 복잡한 성격을 띤다. 재개발사업의 전 과정에서 학교용지가

어떻게 정해지고 예산에 반영되는가, 소유권은 어떠한 과정을 거쳐 변화되는가 하는 문제들에

대한 도시정비법의 의도를 추론하기는, 그래서 더욱 어렵다.

  1. 민사상 소유권과 재개발사업의 관계

1) 재개발과 민사적 권리관계

재개발사업은 처음부터 정비구역내 수많은 민사적 소유권을 하나로 묶어 진행되는 공법적

사업이며, 정비구역내 존재하던 민사적 권리들은 도시정비법이 설계한 도관(導管)을 타고 이동

하면서 새로운 권리로 변환된다. 그러나 사업의 소재가 되는 민사적 권리들은 재개발사업에 의

해 완전히 봉인(封印)되지 않는 탓에 언제든 제3의 민사적 권리에 의해 포획될 위험에 노출되

어 있다. 그래서 재개발사업이 장기화되면 정비구역내 존재하는 토지소유권이 그 종류를 불문

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하고 압류되거나 경매되는 일이 발생할 수 있다. 이런 과정에서 발생하는 문제와 그 해결책은

민사법과 공법적 관점이 두 차원에서 동시에 동원되지 않으면 해결의 실마리를 찾는 것조차

매우 어렵다.

2) 조합소유 또는 조합원소유

재개발사업은 긴 사업기간을 요하고 그 기간 동안 토지소유권이나 건물소유권이 대체로 조

합원의 수중에 남아 있다. 다른 한편 정비구역내 토지의 일부는 조합이 여러 가지 필요에 의해

수용이나 계약 등을 통해 자신의 이름으로 취득하기도 한다. 재개발사업은 구소유권을 소멸시

키고 그에 대응해서 새로운 소유권을 부여하는 사업이기 때문에, 조합과 조합원에게 분산되어

있는 소유권 중 일부가 민사상의 이유로 제3자에게 넘어가면 신구소유권의 대응관계에 커다란

영향을 미칠 수 있다.

3) 신구소유권의 관계

신구소유권을 대응시키는 재개발의 사업방식은, 모든 신구소유권이 서로 대가관계로 소멸하

고 생성하는 것이라는 주장과 이에 따라 새로운 소유권이 부여되지 않으면, 구소유권이 소멸하

지 않는다는 주장으로 발전한다. 이런 주장에 따르면 신축 아파트가 공급되지 않는 구토지에

대해서는, 사업의 결과 그 자리로 옮겨온 새로운 소유권과 대가를 받지 못해 소멸되지 않는 것

으로 보이는 구소유권이 중첩되는 현상이 나타난다. 이러한 현상은 재개발사업의 결과 건설되

는 아파트보다는 그 주변의 학교, 도로부지 등에서 종종 관찰된다. 아파트부지에 구소유권이

남아 있다고 보기는 쉽지 않지만, 도로부지나 학교용지에는 구소유권이 남아 있다고 해도 크게

낯설지 않기 때문이다.

재개발사업이 끝난 이후에 학교용지로 배정된 토지의 일부에 대해 두 개의 소유권이 중첩적

으로 존재하는 것으로 해석되고 또 두 개 이상의 상이한 지적이 존재하는 경우들이 등장하고

있다. 이 문제를 풀기 위해서는 어떠한 지적이 우선하는 것인지를 정하고 이와 함께 진정한 소

유권이 어떤 것이어야 하는지를 가려야 한다. 그러나 오랜 기간 진행된 사업과 그와 함께 누적

된 권리관계가 현재까지 중첩적으로 존재하면 권리의 우열을 가리기 어렵다. 또 이 문제가 어

려운 이유는 문제되는 토지들이 오랜 기간 재개발사업이라는 사업에 제공되고 사업의 종료 후

종전의 토지와 많이 달라진 모습으로 변형되었기 때문이다.

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Ⅱ. 재개발의 사업방식

  1. 개발사업에서 사업방식의 의미

1) 도시의 확장과 개발사업

1960년대 이후 한국의 도시는 모여드는 인구들로 인해 확장되고 또 시간이 흐름에 따라 도

시의 내부는 다시 퇴락하는 과정이 반복되었다. 이렇게 도시의 역사가 길어지고, 면적이 넓어

지는 과정에서 도시의 물리적 공간을 바꾸어야 할 상황도 빈번하고 다양하게 발생했다. 개별

법률들은 다양한 상황에 처한 지역들의 수요에 대응해서 그에 맞는 개발사업들을 발전시켜 왔

는데, 이는 다시 기성시가지를 재정비하는 계열의 사업과 도시 외곽에 새로운 택지를 조성하는

계열의 사업으로 나뉜다.1)

2) 사업방식의 선택

도시 내 개발사업의 대상지들은 물론 다양하게 존재하지만, 그 중 개별적인 한 개의 대상지

를 특정하면 전형적인 법적 특성이 드러난다. 이렇게 법적인 특성이 정해진 사업대상지를 개발

할 수 있는 사업방식은 개별법에 근거해 특정되거나 또는 한 두 개의 사업방식이 선택적 관계

에 놓이게 된다. 예컨대 도시 내 불량정착촌에 대해서는 이를 정비하기 위한 재개발사업이 마

련되어 있지만, 당해 지역의 환경이 더 열악해지면 주거환경개선사업과 선택관계에 놓일 수 있

다.

사업대상지의 형태와 면적, 주택의 직접 건설여부, 사업규모 등을 기준으로 실정법이 발전시

켜 온 사업방식은 재건축, 재개발, 도시개발, 택지개발사업 등의 여러 종류로 구성된다. 이러한

사업방식들은 개별법에 법적 근거와 사업수단이 규정되어 있으며 명칭도 당해 법률에 따라 부

여되는 것이 보통이다. 도시정비법은 달동네나 판자촌 등 불량정착촌을 정비하는 재개발사업,

노후화된 아파트단지를 정비하는 재건축사업에 대해 정하고 있다. 또 기성시가지에서 멀리 떨

어져 광범위한 신도시를 조성하는 택지개발사업, 기성시가지에 연접해서 시가지를 확장하는 도

시개발사업이 택지개발촉진법, 도시개발법 등에 의해 규율되고 있다.2)

3) 환권방식과 취득방식

개발사업의 사업방식은 또 사업시행자의 소유권취득 등 권리변동방식을 기준으로 환권방식

1) 김종보, 뺷건설법의 이해뺸, 피데스, 2013, 387면.

2) 한국도시지리학회편, 뺷한국의 도시뺸, 법문사, 1999, 113면; 임서환, 뺷주택정책반세기뺸, 대한주택공사, 2002, 190-191면 참조.

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과 취득방식으로도 나눌 수 있다. 환권방식은 사업시행자가 구소유권을 취득함이 없이 사업이

진행되어 환권처분이 이루어질 때 신구(新舊)권리가 변환되는 방식을 말하며, 도시개발법상 환

지방식, 통설과 판례에 따를 때 도시정비법상 재개발사업의 방식이 이에 해당한다.3) 취득(배분)

방식은 사업시행자가 수용 등의 방법을 통해 사업대상지의 소유권을 모두 취득하며 개발사업

에 의해 취득된 토지 등이 사업진행 중 또는 사업완료 후 일반 또는 이해관계인에게 공급되는

방식을 말한다.4) 택지개발촉진법상 택지개발사업(전면수용), 도시정비법상 공동주택방식의 주거

환경개선사업, 도시개발법상 수용방식의 도시개발사업 등이 이에 해당한다.

  1. 재개발과 공용환권

1) 종후자산의 형태

환권방식은 사업시행자가 사업기간 중 소유권을 확보하지 않고 환권처분에 의해 구권리를

소멸시키면서 동시에 조합원 등에게 새로운 권리를 부여하는 방식을 말하며, 이는 다시 강학상

공용환지와 공용환권으로 나뉜다. 구획정리사업5)과 같이 신구권리가 비록 변환의 과정을 거치

지만 모두 ‘토지’인 경우를 공용환지라 부르고, 재개발사업처럼 구권리인 토지 등의 소유권이

변환되어 아파트의 구분소유권(및 대지사용권)이라는 다른 형태의 다른 ‘권리’로 변환되는 경

우를 공용환권이라 부른다.6)

2) ‘택지’조성을 위한 구획정리사업

전통적으로 구획정리사업은 넓은 면적(강남의 800만 평, 잠실의 400만 평)을 전제로 환지방

식으로 사업이 진행되었으며, 개별필지의 구획정리와 도로, 공원 확충 등 2차원 평면의 토지들

을 만들어내는, ‘택지를 조성하는’ 사업이었다. 따라서 사업에 제공되는 것도 토지였고, 사업의

결과 새롭게 배분되는 것(환지)도 토지인 것이 원칙이다.

3) 김도창, 뺷(전정)일반 행정법론(하)뺸, 청운사, 1973, 386면; 김철용, 뺷행정법뺸, 고시계사, 2016, 904면; 김동 희, 뺷행정법 Ⅱ뺸, 박영사, 2010, 429면; 박균성, 뺷행정법론(하)뺸, 박영사, 2015, 513면 등: 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다10570 판결, “재개발사업에 있어서의 분양처분은 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 등의 권리를 강제적으로 변환시키는 이른바 공용환권에 해당”한다.

4) 김종보, “공용환권의 개념과 법적 효과”, 뺷행정법연구뺸 제31호(2011. 12), 23-50면 참조.

5) 구토지구획정리사업법은 2000년 도시개발법으로 승계되면서 폐지되었지만, 동법에 근거한 구획정리사업 은 오랜 기간 광범위하게 활용되었던 사업이므로 이하에서 구획정리사업 또는 도시개발사업이라는 명칭 을 필요에 따라 혼용한다. 현행법상으로는 도시개발법상 환지방식의 도시개발사업이 구토지구획정리사업 법상 구획정리사업에 해당한다.

6) 이에 대해 자세히는 김종보, “공용환권의 개념과 법적 효과”, 23-50면 참조.

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3) ‘주택’건설을 위한 재개발사업

구획정리사업과 달리 1970년대 도입된 재개발사업은 면적이 넓지 않고(통상 1, 2만 평 내외)

노후ㆍ불량건축물이 가득 들어차 있는 곳을 정비하기 위한 제도였다. 불량정착촌의 정비를 위

해 재개발사업은 재개발구역내 기존 건축물을 철거하고 새로운 아파트를 건설해서 이를 기존

의 건축물 또는 토지소유자에게 배분하는 방식을 취했다. 구획정리사업과 달리 사업대상지의

면적도 좁고 사업 자체에 아파트 건설이 포함되어 있다는 점에서 택지의 조성이라기보다는 주

택건설에 더 가까운 사업으로 분류된다.7)

4) 공용환지와 공용환권의 유사성

재개발사업에서도 역시 구획정리사업의 환지방식과 유사하게 기존의 토지등소유자에게 권리

가 다시 배분되지만 토지에서 토지로 전환되는 것이 아니라 토지소유권 등이 아파트에 대한

구분소유권으로 전환된다는 점이 달랐다. 기존의 토지구획정리사업법에서 채택하던 환지방식

(공용환지)과 유사하면서도 다르다는 의미로 이를 강학상 공용환권이라 부르게 되었으며, 시간

이 흐르면서 실무에도 받아들여졌다.8) 그리고 재개발사업을 공용환권이라 부르는 것과 맥을

같이 해서 공용환지방식인 구획정리사업의 수법과 용어들을 폭넓게 받아들였다.

5) 공용환권과 지적(地籍)의 개편

통상 환권처분이 내려지면 당해 사업지역에 존재하던 구지적(地籍)과 그에 근거한 구소유권

은 소멸하고 새롭게 편성된 지적과 그에 따른 소유권이 생성된다.9) 이는 환권방식에 국한되는

것은 아니고 개발사업 전반에 대해 통용되는 논리인데, 만약 사업지구에서 구지적을 소멸시키

고 새롭게 지적을 편성할 수 없다면 개발사업이 원하는 새로운 토지나 건물이 생성될 수 없기

때문이다. 이처럼 구지적을 폐쇄하고 새로운 지적을 부여할 수 있다는 점은 개발사업을 도시계

획사업으로 분류하는 중요한 요인이다.

7) 대규모 택지조성사업은 전통적으로 토목의 분야로 인식되었고, 택지조성사업이 완료된 곳 또는 주거지역 내 공터 등에 아파트를 건설하는 사업으로 분류되는 주택건설사업과 대비되었다. 통상 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업이나 도시개발법 등에 의한 사업도 사업의 내용 속에 아파트 건설이 포함되지는 않고 도로 등 기반시설의 설치와 택지조성이 주된 내용이다.

8) 김도창, 앞의 책, 386면 이하; 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다10570 판결.

9) 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제86조 및 동법시행령 제83조 참조

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Ⅲ. 재개발사업에서 환지의 의의

  1. 환지개념의 다의성

1) 구획정리사업과 재개발사업의 관계

도시개발법의 전신인 토지구획정리사업법과 조선시가지계획령 등은 1930년대, 40년대부터

한국에서 폭넓게 구획정리사업의 근거로 활용되었다. 오랜 기간에 걸쳐 개발사업의 실무와 제

도들이 마련되었고, 다양한 법적 문제들이 소송에서 다루어졌다. 1970년대부터 본격화하기 시

작하는 재개발사업은 자연스럽게 전통적인 구획정리사업의 근거조문과 사례들을 참고하면서

만들어지고 운영되었다. 이러한 의존관계는 법조문을 제정하는 과정에서도 존재했지만 사업을

시행하는 실무의 현장에서 오히려 더욱 강력하게 나타났다. 구획정리사업의 공용환지라는 사업

방식에 대비해서 재개발사업에서는 공용환권이라는 용어가 도입되었고, 체비지, 환지, 청산금,

가청산 등등 많은 용어들이 구획정리사업의 용어례를 따랐다. 이렇게 채택된 제도와 개념들은

그러나 재개발사업에 고유한 필요성에 의해 변용되는 과정을 거칠 수밖에 없었으며 예컨대 체

비지, 환지 등의 개념은 중첩적인 의미를 갖게 되었다.10) 특히 환지라는 개념은 권리배분의 과

정에서 사용되는가, 사업방식을 설명하는 개념으로 사용되는가 하는 맥락에 따라 다른 의미를

가질 수 있다.

2) 조합원분양분과 환지의 관계

통상의 재개발사업에서 조합원이 되는 사람들은 조합원분양분이라 불리는 아파트를 공급받

는데, 이는 구획정리사업에서 구토지소유자에게 공급되는 환지와 유사한 지위를 갖는다. 이렇

게 조합원분양분이 환지에 대응하는 것이라면, 일반분양분은 전형적으로 체비지에 대응하며 재

개발사업에서도 이를 체비지 또는 체비시설이라 부른다. 구획정리사업에서 말하는 도로 등 공

공시설용지도 재개발사업에서 동일하게 공공시설용지로 부른다. 이렇게 체비지나 공공시설용지

는 구획정리사업과 재개발사업에서 공히 유사한 의미로 사용되지만, 환지에 대해서는 재개발사

업에서 이 대신 조합원분양분이라는 용어가 사용되는 것이 통례이다. 재개발사업에서 또 환지

라는 용어가 조합원분양분을 의미하기도 하지만(도시정비법 제55조 제2항 참조) 이는 예외적인

것이라 무시해도 좋다.

  1. 사업방식과 환지

10) 김종보, “정비사업의 구조이론과 동의의 평가”, 뺷일감법학뺸 제20호(2011), 156-157면.

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재개발사업에서 학교용지의 개념과 법적 성질 199

1) 관리처분방식과 환지방식

도시정비법은 주택재개발사업의 사업방식에 대해 관리처분계획에 따라 주택 등을 공급하는

방법 또는 환지로 공급하는 방법에 의하도록 정하고 있다(동법 제6조 제2항). 그러나 환지를

공급할 수 있다는 조문에도 불구하고 보통 재개발사업은 면적 자체가 좁아 대부분의 사업부지

에 아파트와 상가가 건설되며, 예외적으로 일부의 토지가 평면적인 형태로 공급될 뿐이다. 이

때 공급되는 평면적인 형태의 토지를 환지라 부르는 것인데 이러한 토지는 보통 도로나 공원

등 공공시설의 부지가 된다.

도시정비법 제6조

② 주택재개발사업은 정비구역안에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에

따라 주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하여 공급하거나, 제43조제2항의 규정에 의하여 환지로

공급하는 방법에 의한다.

도시정비법 제43조

② ｢도시개발법｣ 제28조부터 제49조까지의 규정은 정비사업과 관련된 환지에 관하여 이

를 준용한다. 이 경우 동법 제41조제2항의 규정에 의한 “환지처분을 하는 때”는 이를 “사업

시행인가를 하는 때”로 본다.

2) 환지방식의 토지공급

이 조항에서 말하는 환지는 예외적으로 공용환지의 수법에 의해 제공되는 평면적인 토지 일

반을 지칭하는 것으로 이해해야 하며, 특정한 조합원에게 배분하는 토지(조합원분양분)를 의미

하는 것은 아니다. 재개발사업에서 다른 조합원들이 모두 한 채의 아파트만을 공급받는 것에

비해 특정한 조합원에게 넓은 토지를 배정하는 것은 이례적이기 때문에, 재개발사업에서 조합

원에게 토지를 주는 사례는 매우 드물다. 그럼에도 불구하고 도시정비법이 이러한 토지를 ‘환

지’라고 부르는 것은 재개발사업에서도 일부의 토지는 평면적인 형태로 공급될 수 있다는 의

미로 해석된다. 이렇게 평면적인 형태로 공급되는 토지는 다시 체비지, 공공시설용지, 보류지

중의 어느 하나에 해당될 수 있다. 재개발사업에서 마련되는 평면적인 형태의 토지는 사후에

학교가 설치되거나 또는 공원시설이 설치되는 등의 과정을 거쳐 공공시설의 기능을 갖게 된다.

  1. 환지와 구권리의 소멸

환지가 정비구역에 포함되어 공급되는 경우라면, 이 토지는 환지방식으로 공급되는 것이며

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따라서 도시개발법 제28조부터 제49조가 준용된다(도시정비법 제43조 제2항). 그 중 환지처분

의 효력을 정하는 조항(제42조 제1항)에 따르면 환지처분이 있을 때 환지가 이루어지는 영역의

모든 구권리는 소멸하게 된다. 재개발사업에서는 사업시행인가가 이루어진 때 구권리가 소멸하

는 것으로 정해져 있다(도시정비법 제43조 제2항 단서).

도시개발법 제42조(환지처분의 효과) ① 환지계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공

고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토

지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

Ⅳ. 체비지와 공공시설용지의 개념

구획정리사업에서 사업이 종료될 때 법적으로는 환지, 체비지, 공공시설용지 등이 새로운 토

지로 새롭게 생성된다. 환지는 구토지소유권을 가지고 있는 소유자에게 배정되며 체비지는 사

업시행자가 원시취득하고, 공공시설용지는 시설을 관리할 행정주체에게 무상으로 귀속된다. 체

비지는 사업비용을 충당하기 위한 것이므로 건설회사와 같은 제3자에게 매각되어 아파트가 건

설된다. 이에 비해 공공시설용지는 도로나 공원 등 도시계획시설의 부지인 경우가 일반적이고

그 토지의 소유권은 행정주체에게 별도의 이전과정을 거치지 않고 무상으로 귀속된다. 재개발

사업이라면 아파트는 조합원에게 분양되거나 체비지로 일반에 분양되며, 공공시설(정비기반시

설)은 행정주체에게 무상으로 귀속된다.

  1. 체비지의 개념

1) 체비지라는 용어의 연원

도시정비법은 조합원분양분, 일반분양분, 공공시설용지 등의 법적 지위를 정하기 위해 도시

개발법상 환지, 체비지 등의 개념에 의존하고 있다(도시정비법 제55조 제2항). 이에 따르면 분

양신청을 통해 조합원에게 분양하는 아파트는 환지로 보고, 이를 제외한 아파트나 공공시설용

지 등은 보류지와 체비지로 인정된다. 일반분양분이나 공공시설용지 등을 도시개발법상 체비지

로 본다는 조항의 해석은 도시개발법에서 말하는 환지, 체비지, 보류지 등의 개념에 대한 이해

를 전제로 한다.

2) 체비지의 개념

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도시개발법에 의한 체비지는 종후토지의 일종으로 사업의 비용을 조달하기 위해 사업시행자

에게 부여되는 토지를 말한다(동법 제34조 제1항). 재개발사업에서 일반분양분은 사업비용을

조달하기 위해 사업시행자에게 부여되는 대표적인 시설이므로 기능상 도시개발법상 체비지에

대응하는 개념이다.11) 도시개발법에서 어떠한 토지를 체비지로 본다고 규정하게 되면 그 토지

는 아파트단지로서 건설업자에게 매각될 가능성이 커서 법적으로 안정성을 확보할 필요성이

높았다.

3) 체비지와 구소유권의 소멸

구획정리사업에서 어떠한 토지를 체비지라 본다는 것은 좁은 의미의 환지가 아니라는 뜻도

가지고 있으므로 체비지는 종전토지와 연결되지 않는 전혀 새로운 토지라는 의미를 갖는다.12)

구획정리사업에서 체비지는 통상 아파트단지용 토지로 사업시행자에게 새롭게 소유권이 부여

되는 토지이다. 체비지에 현존하고 있는 구토지소유권들에도 불구하고 환지처분 이전에 이미

체비지가 건설사에 매각되어 아파트가 건설될 필요가 높았기 때문에, 실무상 체비지에 대해서

는 구소유권이 모두 소멸되는 것으로 해석하고자 하는 노력이 기울여 졌다. 이런 노력들을 통

해 불분명하게나마 체비지상에 존재하는 구토지소유권이 소멸한다는 실무의 관행이 존재하고

있지만, 이는 체비지의 고유한 법적 성격에 기인한 것은 아니었다.

재개발사업의 관점에서 보면 조합원분양분이나 일반분양분 모두 구소유권을 소멸시키지 않

으면 법적으로 사업의 목적을 달성할 수 없다. 그러므로 재개발사업에서 구소유권이 소멸되어

야 할 필요성은 정비구역 전체에 미친다. 이런 점에서 구획정리사업법상 체비지에 대해 구소유

권을 소멸시켜야 할 필요성은 전체 사업대상지에 대한 일반적 요청이 체비지에서 강하게 표현

된 것에 불과하다고 보아야 하며, 이는 재개발사업에 대해서도 마찬가지라 보아야 한다.

  1. 공공시설용지의 개념

1) 재개발사업과 공공시설

재개발사업에서는 새로 건설되는 아파트의 배분에 모든 관심이 집중되기 때문에, 아파트 이

외의 시설이나 토지는 관심을 끌지 못하지만, 재개발사업의 결과 조성되는 것은 아파트와 복리

시설 등에 국한되는 것은 아니다. 규모가 큰 사업에서는 재개발구역내에 도로나 공원이 설치되

기도 하고, 초등학교부지 등이 만들어지기도 한다. 도로나 공원과 같은 시설은 사업완료와 함

께 행정주체에게 무상으로 귀속되므로 별문제가 없지만, 초등학교부지 등 학교용지는 법적인

11) 김종보/전연규, 뺷새로운 재건축ㆍ재개발 이야기Ⅰ(하권)뺸, 한국도시개발연구포럼, 2010, 732면.

12) 노경필, “이전고시에 관한 소고”, 뺷사법뺸, 제23호(2013. 3), 95-138면(122면)

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지위가 이와 다르다.

2) 공공시설용지의 개념

구도시재개발법과 현행법은 공히 공공시설(또는 정비기반시설) 및 도시계획시설을 정비계획

의 내용으로 하도록 정하고 있다(1995년 구도시재개발법 제4조 제3항 3호, 도시정비법 제4조

제1항 제3호 및 동법시행령 제13조 제1항 제4호). 따라서 재개발사업이 시작될 때 정비계획에

도로, 공원과 같은 공공시설 또는 학교와 같은 도시계획시설에 대한 계획이 포함된다. 이렇게

정비계획에서 위치와 면적이 정해진 공공시설 또는 도시계획시설의 부지가 공공시설용지가 된

다. 이를 공공시설 또는 정비기반시설이라 부르면 무상귀속, 무상양도 등 사업완료 후 소유권

귀속 및 매각대금 결정에 관한 조항이 적용되며(도시정비법 제65조), 도시계획시설이라 부르면

도시계획시설결정 및 기반시설로서의 공공성이 더 부각된다.

3) 도시개발법상 공공시설과 학교용지

도시정비법에 의해 준용되는 도시개발법은 공공시설을 다시 두 가지의 의미로 사용하는데

하나는 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣(이하 토지보상법)상의 공익사

업에 해당하는 개념이고(동법 제33조 제1항), 다른 하나는 무상귀속과 무상양도를 정하는 개념

이다(동법 제33조 제2항). 종래 학교시설용지는 토지보상법에 기초한 공익사업의 개념에 의존

하고 있었으며(도시개발법 제33조 및 토지보상법 제4조) 이런 맥락에서 공공시설의 용지에 해

당한다.13) 도시정비법에 의해 환지방식으로 공급되는 토지에 대해서는 다시 도시개발법이 준용

되므로(도시정비법 제43조 제2항) 공공시설의 개념도 도시개발법에 의존하게 된다.

  1. 학교용지의 특성

1) 공공시설용지 및 체비지

도시개발법상 학교용지는 한편으로는 공공시설용지이면서, 다른 한편 ‘교육청에 매각’되고

그 토지대금은 사업시행자의 수익으로 사업의 경비에 충당되므로(도시개발법 제44조 제3항 참

조) 체비지의 성격을 동시에 갖는다. 앞서 설명한 바와 같이 학교용지는 공공시설용지로서 성

격을 갖고 있으므로 공적 통제의 대상이 되므로, 매각의 상대방이 교육청 등 교육주체로 엄격

히 제한된다. 학교용지는 매각대상임을 전제로 공급가액을 감정평가액 이하로 할 수 있도록 특

13) 도시개발법의 전신인 토지구획정리사업법은 폐지되기 전까지 무상귀속의 대상이 되는 공공시설에 학교용 지를 포함하고(제2조) 다만 학교용지는 유상으로 하도록 정하고 있었다(제63조). 도시개발법은 학교용지 에 대해 구법과는 약간 다른 입장을 보이고 있다.

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례가 마련되어 있다(동법 제27조 제3항).14) 그리고 이러한 도시개발법의 조항들은 재개발사업

의 학교용지에 대해서도 적용된다(도시정비법 제43조 제2항). 보통 도시개발사업에서 학교용지

에 대해서 “공공시설 및 체비지” 등으로 표현되며, 이러한 관행은 재개발사업에 대해서도 강하

게 영향을 주고 있다.

2) 정비기반시설과 학교용지

정비기반시설은 행정주체와 사업시행자간의 무상양도, 유상매입 등을 규율하기 위한 개념으

로 도로나 공원과 같은 정비기반시설에 대해서는 무상양도, 무상귀속 등에 대한 도시정비법의

조항이 적용된다.15) 그러나 재개발사업에서 학교용지는 정비기반시설에 포함되지 않으므로 무

상양도나 무상귀속에 관한 조항이 적용되지 않는다. 앞서 본바와 같이 학교용지는 이전고시에

의해 사업시행자의 소유가 되었다가 별도의 매각절차를 거쳐 교육청에 공급되며, 그 매각대금

이 사업비용에 충당된다.

Ⅴ. 종전자산과 이전고시

  1. 분양설계와 종전ㆍ종후자산

1) 분양설계의 뜻

도시정비법에 의해 사업이 진행되면 조합원이 제공한 종전토지 및 건축물을 전제로 새롭게

신축된 아파트가 조합원에게 배분되거나 일반분양분으로 제공되며 도로나 공원은 행정주체에

게 무상으로 귀속된다. 사업이 성공적으로 완료되는 경우 기존 조합원에 대한 분양(조합원분

양) 및 제3자에 대한 매매(일반분양), 공원 등 공공시설의 귀속 등이 정해져야 하는데, 이를 내

용으로 하는 것이 분양설계이고 분양설계는 관리처분계획의 내용이 된다.

조합원은 종전토지와 건축물을 제공한 자이므로 종전자산에 일정한 비례율을 곱하고, 이들이

원하는 평형의 아파트 가격을 전제로 추가분담금이 산정되어야 한다.16) 또한 새롭게 건립되는

상가 등 복리시설, 주차장 등 부대시설, 추가로 건설되는 도시계획도로, 공원 등이 분양설계에

서 고려의 요소가 된다. 이처럼 구권리를 새로운 아파트와 연결하고, 총공사비와 총수입을 산

14) 학교용지가 무상귀속대상이 아니라 해도 해석상 이를 교육청이 아닌 제3자에 매각하는 것은 금지된다.

대법원 2016. 12. 15 선고 2016다214339 판결 참조.

15) 정비기반시설의 개념에 대해 자세히는 김종보, “정비기반시설에 대한 유상매입부관의 공정력과 한계”, 뺷행 정판례연구뺸 제14-2집(2009. 12), 87-117 참조.

16) 김종보, “재건축 재개발 비용분담론의 의의와 한계”, 뺷행정법연구뺸 제24호(2009), 140면.

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정해 분담금을 정하며, 공공시설의 설치와 귀속에 대해 계획을 세우는 것을 내용으로 분양설계

가 시작된다.

2) 종전자산의 두 유형

분양설계의 내용으로 긴밀하게 연결되는 종전자산과 종후자산은 항상 일대일 대응관계에 있

는 것은 아니다. 조합원이 보유하는 종전자산은 원칙적으로 새로운 아파트와 연결된다. 그러나

조합원이 분양신청을 하지 않거나 제명되는 등 일정한 사유가 발생하면 그의 종전자산은 조합

에게 이전되면서 동시에 분양권도 소멸한다. 이외 정비구역내 광범위하게 존재하는 국공유지,

폐지되는 도로 등은 정비사업의 시행으로 소멸되는 토지이지만 이에 대해서는 분양권이 부여

되지 않는 것이 원칙이다(도시개발법 제33조 제2항). 이렇게 재개발구역내 사업시행전부터 존

재하고 있던 종전자산은 새로운 아파트의 분양권이 인정되는 ‘분양권부(分讓權附) 종전자산’과

종후자산과 연결되지 않고 단순히 소멸하는 ‘분양권 없는 종전자산’으로 나뉜다. 구획정리사업

의 경우에도 구토지는 크게 새롭게 환지를 받는 토지와 그렇지 않은 토지로 나뉘며 그렇지 않

은 토지는 종후자산과 연결되지 못한 채 환지처분과 함께 소멸하는 운명에 놓인다. 물론 환지

로 대가를 받는 토지도 새로운 토지를 받는 것일 뿐, 구소유권은 마찬가지로 환지처분에 의해

소멸한다는 점에는 차이가 없다.

3) 종후자산의 성립요건

종후자산, 즉 새롭게 건설되는 아파트, 상가 등은 종전 부동산들에 대한 소유권을 비롯한 각

종 사권(私權)의 소멸을 전제로 신축이 가능한 것이다. 만약 구소유권이 사업의 종료후에도 여

전히 남아 있다면 새로운 아파트에 대한 구분소유권 등이 온전한 형태로 제공될 수 없기 때문

이다. 그래서 재개발사업을 포함한 정비사업에서 정비구역 전체에 대한 구소유권의 소멸이 전

제되어 있으며 그 시점은 이전고시가 있을 때라고 보아야 한다. 물론 구소유권이 소멸한다고

해서 구소유권의 의미 전체가 소멸하는 것은 아니고 구소유권을 전제로 새로운 소유권이 부여

되는 분양권부 종전자산에 대해서는 구소유권에 존재하던 각종 물권도 새로운 소유권으로 이

전된다. 다만 새로운 소유권과 연결되지 못하는 구소유권과 그에 존재하던 저당권 등은 이전고

시에 의해 단순히 소멸한다는 점에 유의해야 한다.

  1. 조합소유토지의 성질

1) 조합소유와 조합원소유의 이분(二分)

재개발사업은 공용환권방식으로 사업을 진행하는 것이 원칙이지만, 국공유지나 사업에 반대

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하는 소유자의 토지 등 일부 토지를 조합이 사업의 진행중에 확보하기도 하는데, 이는 장차 건

설될 아파트단지의 소유권을 확보하는 기능을 한다. 그러나 재개발사업의 시행자가 취득하는

토지는 대상 지역의 부동산 소유권 중의 일부에 그친다. 택지개발사업 등은 사업시행자가 수용

이나 협의매수의 방식으로 사업대상지의 소유권을 모두 확보한 후 개발사업이 종료(준공)되면

이를 사인에게 공급하는 방식을 취한다. 이에 비해 재개발사업에서 구토지소유권은 조합소유와

조합원 개개인의 소유로 분화되어 있다가 이전고시의 과정을 거쳐 관리처분계획이 의도한 대

로 소유권을 배정하는 방식으로 진행된다.

2) 조합의 토지취득과정

재개발사업에서 조합은 조합원들의 소유권을 이전받지 않고 원칙적으로 조합원은 이전고시

가 있을 때까지 자신의 구소유권을 유지한다. 그러나 사업의 초기에 조합설립에 동의하지 않거

나 분양신청을 하지 않는 자들에 대해 현금청산, 수용재결 등의 다양한 경로로 소유권을 취득

하는 제도가 마련되어 있다. 또 재개발구역의 특성상 상당히 넓은 국공유지가 포함되어 있는

데17), 도시정비법은 이러한 토지들이 정비사업에 제공되도록 정하고 있다(동법 제67조 제2항).

법률의 취지에 따라 재개발사업의 시행자는 사업시행인가를 전후해 정비구역내 국공유지를 매

입하게 된다.18) 이런 과정을 통해 재개발조합은 상당히 많은 토지에 대해 소유권을 이전받게

되는데, 사업이 장기화될수록 조합이 소유하게 된 토지에 대해 압류 등 민사적 문제가 발생할

우려는 높아진다.

3) 조합토지의 특수성

① 조합토지의 공공성

재개발사업에서 조합이 사업기간 중 매수하거나 수용을 통해 취득한 토지는 ‘정비사업의 성

공적인 시행을 위해’ 법률이 정한 바에 따라 사업시행자에게 귀속되는 토지이다. 정비사업은

헌법 제23조가 말하는 공공필요를 충족시키는 공익사업으로서 재개발사업의 시행인가가 있을

때 토지보상법상의 사업인정이 의제된다. 토지보상법상 사업인정으로 의제된다는 뜻은 재개발

사업이 토지보상법에서 말하는 공익사업이며, 헌법 제23조 제3항의 공공필요를 충족한다는 의

미이다. 수용권과는 무관한 국공유지의 경우에도 조합이 쉽게 국가나 자치단체의 협조를 얻어

소유권을 취득하도록 제도화되어 있는데, 이 또한 재개발사업의 공공성을 전제로 한다.

17) 예컨대 보문4구역 재개발사업에서 정비구역내 사유지는 약 2만 제곱미터, 국공유지는 1만 제곱미터 정도 였다. 보문제4구역 주택재개발조합편, 뺷보문제4구역 주택재개발 백서뺸, 2014, 147면 참조; 그 외 구로7구 역 재개발사업도 사유지와 국공유지가 거의 비슷한 양상을 보인다. 동조합 관리처분계획 인가신청서.

18) 관련판례, 대법원 2013. 7. 12 선고 2012두20571 판결, 대법원 2008. 11. 27. 선고 2007두24289 판결 등 참조.

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② 조합토지의 보호필요성

만약 사업시행자인 조합이 사업시행을 위해 토지를 수용하여 보유하게 되었다면, 이 토지는

공익사업을 목적으로 ‘수용을 통해’ 확보된 토지이므로 공법적으로 특수한 보호를 받아야 한

다. 당해 토지는 공익사업을 위해 반드시 필요한 토지로서 장차 새로운 아파트단지를 구성하게

된다. 조합이 확보한 소유권은 사사로운 토지소유권이 아니라 일정한 공익사업을 위해 제공되

는 부지이며, 이를 위해 토지수용권 등도 부여되는 것이다. 따라서 이 토지는 조합이 사업목적

에 반해서 매각할 수 없음은 물론 제3자도 이에 대해 압류를 하는 것은 허용되지 않는다고 보

아야 한다.19) 압류 등이 무효이므로 이를 원인으로 경매가 진행되어 취득된 소유권도 무효이

며, 백보 양보해 만약 이렇게 획득된 소유권이 유효하다 해도 이는 이전고시에 의해 소멸할 운

명이다. 조합이 취득한 토지는 앞서 설명한 바와 같이 분양권 없이 소멸하는 종전자산이기 때

문이다.

③ 조합토지와 분양권

조합이 사업중에 취득하는 토지는 조합이 사업시행자로서 사업을 위해 취득하는 것이므로

조합원분양분과 같이 별도로 새로운 아파트가 배정되는 토지는 아니다. 조합소유의 토지는 새

로운 아파트로 연결되지 않는 토지로서 이전고시와 함께 소멸하는 운명에 놓인다. 실무에서 제

도를 잘못 이해해서 조합소유의 토지에 대해 일반분양분이나 상가가 공급되는 것으로 관리처

분계획이 수립되는 경우가 있지만, 조합에 귀속되는 아파트나 상가는 모두 체비지로 이해하는

것이 옳고 조합에게 구소유권의 대가로 부여되는 것이 아니다.

  1. 이전고시의 의의와 기능

1) 이전고시의 개념

이전고시란 준공인가의 고시로 사업시행이 완료된 이후에 관리처분계획에서 정한 바에 따라

아파트나 상가 등의 소유권을 귀속시키는 사업시행자의 처분을 말한다. 기존의 도시재개발법에

서는 분양처분이라는 용어를 사용하였는데, 도시정비법에서는 분양처분이라는 용어대신 이전고

시라고 표현하고 있다(법 제54조). 도시정비법이 구도시재개발법과 다르게 소유권귀속에 관한

표현을 ‘이전고시’로 부르고 있다고 하여도 이전고시의 법적 성격은 소유권을 부여하는 행정처

분이라는 점에서 구법상의 분양처분과 차이가 없다.20)

19) 민영주택사업의 근거가 되는 주택법도 주택단지를 구성하는 토지에 대한 저당권의 설정을 제한하는 규정 을 두고 있다(주택법 제40조). 주택법에 의해 건설되는 아파트의 수분양자가 다수라는 점을 고려한 것이 다. 심지어 사업주체는 주택 또는 대지가 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등의 목적물이 될 수 없는 재산임을 소 유권등기에 부기등기(附記登記)하여야 한다(동조 제3항).

20) 김종보, 앞의 책, 556면; 유동규/송현진, 뺷재개발ㆍ재건축 이론과 실무뺸, 법률출판사, 2009, 861면 참조.

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2) 소유권의 재편과 토지이동

지적은 소유권등기와 병행하여 토지에 대한 공적장부의 기능을 하며, 소유권의 범위를 표시

하거나 지목 등을 표시하기 위해 편성된다. 토지이동(土地異動)이란 지적공부의 등록사항이 달

라지는 것을 의미하며, 지번, 지목, 경계, 면적 등의 이동을 포함한다. 도시계획사업에 의한 지

적변동을 특수한 토지이동으로 분류하고 이 경우에도 지적이 재편되어야 한다.21) 재개발사업

또는 도시개발사업 등과 같은 도시계획사업이 시행되면 구지적은 소멸하고 역시 새로운 지적

이 편성되어야 하므로 ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣(구 지적법)에 따라 토지이동

이 이루어지게 된다(동법 제86조 및 동법시행령 제38조 제1항 4호). 이는 재개발사업에서 구지

적이 소멸하고 새로운 지적이 편성되는 것을 전제로 설계된 것인데, 이전고시는 구지적에 따른

소유권을 소멸시키고 새로운 지적을 전제로 한 새로운 소유권을 부여하는 기능을 한다.

3) 이전고시와 보존등기

재개발사업이 종료되면 이전고시에 의해 조합원에 분양되는 건축물 및 대지는 조합원 앞으

로 보존등기하고, 일반분양분은 조합에게 등기한 후 일반분양자에게 이전등기 한다. 조합원분

양분에 대해서는 이전고시로 소유권의 변동이 일어나며, 일반분양분은 조합으로 보존등기 후

이전등기에 의해 소유권이 이전되는 것으로 해석된다. 사업시행자는 이전고시 후 지체 없이 이

러한 내용의 등기를 신청해야 한다(도시 및 주거환경정비 등기처리규칙 제5조). 동규칙에 따르

면 사업시행자는 이전고시 후 종전토지에 대한 말소등기와 새로운 시설에 대한 소유권보존등

기를 신청해야 하는데, 이 또한 구토지의 소멸과 새로운 소유권의 생성을 전제로 한 것이다.

4) 대지 또는 건축물에 대한 권리의 이전

대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설

정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차

보호법의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다

(도시정비법 제55조 제1항). 분양을 받을 자에게 이전된 소유권에 한해서만 종전 전세권 등이

이전되는 것이고, 분양을 받지 못한 자의 구토지소유권은 소멸하므로 전세권 등도 같이 소멸한

다.

21) 지종덕, 뺷지적의 이해뺸, 기문당, 2003, 315면 참조.

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行政法硏究 第47號 208

Ⅵ. 결론

  1. 체비지인 학교용지

학교용지는 공공시설용지이면서 동시에 체비지의 기능이 있다. 따라서 학교용지는 행정주체

에게 무상으로 귀속되지 않고 매각되며 체비지로서 학교용지의 대금은 사업비용에 충당될 수

있다. 이전고시로 인해 사업시행자가 이를 취득하며 교육청 등에 이전하는 과정을 거쳐야 한

다.

  1. 학교용지상 구소유권의 이전 또는 소멸

재개발사업은 구소유권을 모두 소멸시키고 새로운 소유권을 생성할 것을 전제로 진행하는

사업이다. 이전고시에 의해 구소유권은 모두 소멸하며, 분양권부 종전자산은 새로운 아파트 등

으로 변환된다. 학교용지는 재개발사업에 의해 처음으로 생성되는 종후자산으로 그 지상에는

어떠한 구권리도 존재하지 않는 새로운 토지여야 한다. 학교용지에 존재하던 구소유권들은 분

양권부 종전자산이면 새로운 아파트의 소유권으로 변환되어 이전하고, 분양권 없는 종전자산은

이전고시로 단순히 소멸한다.

  1. 조합토지와 분양권

분양대상 조합원의 구토지는 매매도 가능할 뿐 아니라 압류되거나 경매절차가 진행될 수도

있다. 분양권부 종전자산은 이렇게 소유권이 변경되어도 조합원 변경을 초래할 뿐 재개발사업

의 진행에 별다른 영향을 주지 않는다. 그러나 사업시행의 과정에서 재개발조합이 취득한 토지

는 공익목적의 토지로서 매매의 목적이 될 수 없으며, 압류되거나 경락될 수 없다. 사업시행자

가 재개발사업 목적으로 취득한 토지를 다시 민사상 압류와 경매 등에 의해 상실하게 되면 사

업의 시행 자체가 불가능해지거나 불완전해 질 수밖에 없기 때문이다.

조합이 취득한 토지는 분양권 없는 종전자산으로서 조합원 전체를 위해 사업시행자가 보유

하는 공공적 자산일 뿐이다. 만약 이에 대해 경매절차가 진행되었다고 해도 이렇게 얻어진 구

토지소유권은 조합의 토지로서 분양대상이 아니며, 따라서 이전고시에 의해 아무런 대가 없이

소멸한다고 보아야 한다.

(투고일: 2016. 12. 5. 심사완료일: 2016. 12. 14. 게재확정일: 2016. 12. 19.)

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재개발사업에서 학교용지의 개념과 법적 성질 209

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行政法硏究 第47號 210

The concept and nature of school facility area in the redevelopment project

Kim, Jong-Bo *

22)

In the process of redevelopment project, schools are usually installed in the target area for the

first time, so all of the previous designations will disappear and new school grounds will be

created. Because the project developer of the redevelopment project is only obliged to create a

school ground, the school facility is installed by Provincial office of education purchasing the

school ground from the project developer.

Due to the nature of the redevelopment project that takes a long time, the ownership of land

or buildings owned by the redevelopment union or union member is sometimes transferred to a

third party during the project period. As a result, conflict has happened between old ownership

and new ownership.

In the redevelopment project, the project is proceeding in a way that the old designation and

the old ownership based on school ground disappear and the new designation and ownership are

generated. The land or the building in the target area is largely classified as sale and not-sale.

The ownership of the land or buildings that are not connected with the sale are extinguished.

In the Urban Development Act, recompense area is a kind of developed land, which is the

land that is given to the project developer to make up the cost of the project. The representative

facility given to the project developer for the purpose of procuring the project cost in the

redevelopment project is the general installment apartment. It can be seen as a concept

corresponding to recompense area in the Urban Development Act.

The former Urban Redevelopment Act and the existing Urban Development Act require public

facilities(or maintenance infrastructure) and urban planning facilities to be the contents of the

maintenance plan. The school ground corresponds the public facilities in terms of connecting to

the concept of public service in the Land Compensation Law and deciding the price of public

facilities linked to gratuitous conveyance of maintenance infrastructure.

The school ground should be sold to Provincial office of education without being assigned to

the administrative office, and the land price will be paid to the project owner for the expenses

of the business. In other words, the selling school ground to a third party except Provincial

  • Professor, School of Law, Seoul National Univ.

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재개발사업에서 학교용지의 개념과 법적 성질 211

office of education should be prohibited strictly.

If the redevelopment union as a business owner holds the land through acceptance for the

implementation of the project, the land is reserved for public benefit projects and must receive

special protection from the public law. So it should not bs permitted to mortgage, seizure, and

auction against the school ground.

Even if ownership of third party is valid, the ownership acquired by the redevelopment union

during the project will be perished by the Procedural Remedies of Transfer Public Notification.

Key Words: school facility site, public facility site, maintenance infrastructure, recompense

area, redevelopment project

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