59. 임대아파트의 분양가와 강행법규이론

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한국토지주택공사는 2000. 6. 광주 광산구 소재 공공임대아파트(32평형)를 5년간 임

대하기 위한 입주자모집공고를 하였다. 입주자모집공고에서 정한 분양전환가격 등의

내용은 다음과 같았다.

① 분양전환시기 : 최초 입주지정기간 만료일 다음달부터 5년 후,

② 분양전환가격 산정기준 : ‘임대주택법 시행규칙’에 의거 건설원가와 감정평가가격

의 산술평균 가격으로 하고, 다만 이 경우에도 분양전환 당시에 산출한 당해 주택

의 분양(예정)가격에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없

음,

③ 임대시행 당시의 분양가격(분양전환 가격산정의 기초가 되는 금액, 최초 입주자

모집공고 당시의 건설원가이고, 향후 분양전환가격은 이 금액을 기초로 다시 산정

함) : 택지비 18,219,000원, 건축비 65,359,000원, 지하주차장 4,607,000원 합계

88,185,000원

Ⅰ. 서론 - 임대아파트의 공급 Ⅱ. 임대아파트의 의의와 가격조항 Ⅲ. 건설원가의 해석

Ⅳ. 분양가 상한제가 통제하는 ‘분양가격’ Ⅴ. 가격관련조항과 강행법규이론 Ⅵ. 결론

임대아파트의 분양가와 강행법규이론

52)김종보*

대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 판결(전원합의체)

◎ 사실관계

서울대학교 법학전문대학원 교수

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476 行政判例硏究ⅩⅩⅡ-2(2017)

한국토지주택공사는 원고들과 임대차계약을 체결하고 임대의무기간인 5년 동안 임대

아파트를 임대하였는데, 그 계약서에서 위 주택은 최초 입주지정기간 종료 후 5년 후

매각하되, 매각가격 산정기준은 입주자모집공고안에서 정한 바에 따른다고 정하고 있

다. 공사는 2006. 10. 임대아파트에 관한 분양전환 공고를 내고, 2007. 8. 2인의 감정

평가업자를 선정하여 감정을 실시한 후, 분양전환가격을 결정하고, 2007. 9. 임차인들

에게 2007. 10. 31.까지 분양전환을 신청하도록 공고했다. 원고들이 분양가격에 이의

를 제기하였으나 명도소송을 당하는 등의 사유로 부득이 분양계약을 체결하여 대금을

완납하였으며 그 후 분양대금의 감액과 반납을 청구하는 소를 제기하였다.

◎ 대법원의 입장

분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 특별한 사정이 없는

한 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미하고 표준건

축비를 의미하는 것은 아니다. 건축비 관련 규정들은 강행법규에 해당

하므로, 그 규정들에서 정한 산정기준에 의한 금액을 초과한 분양전환

가격으로 체결된 분양계약은 초과하는 범위 내에서 무효이다.

Ⅰ. 서론 - 임대아파트의 공급

현대복지국가에서 서민을 위해 임대아파트를 건설· 공급하고 또

유지·관리하는 일은 국가의 고유한 임무로 받아들여지고 있다. 주거복

지는 사회안전망의 가장 중요한 요소이고 이를 일반 사회에 공급하고

관리하는 업무야 말로 복지국가의 가장 중요한 과제가 될 것이기 때문

이다.1) 그러나 임대아파트를 어떠한 방식으로 공급하고 관리하는 것이

1) 하성규, 주택정책론, 박영사, 2004, 305면; 김원, 사회주의 도시계획, 보성각, 1998,

103면 등 참조

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임대아파트의 분양가와 강행법규이론 477

임대아파트를 공급하는 가장 효율적인 방법인가에 대해서는 국가에 따

라 다양한 정책이 있을 수 있다. 한국에서는 임대아파트의 건설과 공급

이 분양아파트에 종속되어 있었기 때문에 임대아파트의 공급방식도 분

양아파트의 시장상황에 의해 크게 영향을 받았다.

40년 넘게 일반분양 아파트시장을 주도해 온 주택건설촉진법(1973

년)과 그를 이은 주택법(2003년)은 주로 민간에 일반아파트의 건설과 공

급을 맡겼다. 1970년대 이래 지속적인 경제성장은 주택가격의 상승을

초래했고 이에 대해 정부의 각종 부동산 가격 안정정책들이 발표되었

다.2) 그러나 다른 한편 정부는 지원자로서 분양아파트의 공급을 활성화

하기 위해 주택가격의 상승이라는 요소를 적극 활용했다. 민간의 소비

자들도 아파트가격이 상승되는 국면에서 새롭게 건설되는 아파트를 적

극적으로 매입하는 경향을 보였고 이를 통해 분양아파트는 한국사회의

절박한 주택부족문제를 비교적 단기간에 해소했다.

중산층을 대상으로 하는 분양아파트와 달리 저소득층에 대한 주택

공급이라는 측면에서 보면, 국가가 충분한 재정을 투입하여 장기공공임

대아파트를 많이 건설하고 공급하는 것이 가장 이상적이다. 그러나 국

가의 재원이 한정적이고 민간의 공급역량이 충분할 때 한정적 자원을

어떻게 배분할 것인가 하는 결정은 그리 간단하지 않다. 분양아파트의

성공에 영향을 받은 한국사회에서 임대아파트도 역시 분양아파트와 거

의 동일하게 시장원리에 충실하게 공급되고 단기간에 분양전환되어 일

반에 매각되어 왔다. 사안에서 임대아파트를 5년간 임대하기 위해 입주

자모집공고를 했다는 것도 정확하게는 10년의 단기임대기간을 단축해

서 5년에 분양전환할 수 있다는 의미이며 법적으로 5년의 임대기간이

설정되는 임대아파트는 아니었다.

한국에서 아파트 가격은 1970년대 이래 꾸준히 상승해왔고 이는

2) 임서환, 주택정책 반세기, 대한주택공사, 2002, 89면 이하 참조.

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478 行政判例硏究ⅩⅩⅡ-2(2017)

임대아파트의 경우에도 마찬가지이다. 임대아파트인가 분양아파트인가

를 불문하고 아파트 가격의 상승은 주택공급에 있어 가장 중요한 기능

을 한다. 분양아파트는 가격상승이 바로 시장의 수요로 나타나 공급분

이 조기에 소화되므로 가격상승이 주택의 수요와 공급에 직접적인 영향

을 준다. 임대아파트에 대해서도 순수한 임대수요 못지않게, 단기간의

분양전환을 예상하고 아파트의 임차인이 되는 수요도 적지 않다. 그러

므로 아파트가격 상승은 임대아파트의 건설 및 공급에도 긍정적인 영향

을 미친다. 특히 단기임대의 경우 아파트 가격이 상승하면 임차인을 모

집하거나 분양전환 대상자를 찾기가 더욱 수월해 진다.

Ⅱ. 임대아파트의 의의와 가격조항

분양전환부 단기임대아파트

임대아파트는 서민층에게 임대로 제공되는 아파트로서 사회 저소

득계층의 주거안정을 위해 중요한 기능을 한다. 그러나 통상 임대아파

트로 불리는 아파트들도 단일한 것이 아니라 다시 그 안에 다양한 유형

들이 공존하고 있다. 임대기간의 장단에 따라 임대아파트를 구분하면

영구임대나 장기임대아파트와 같이 임대기능을 길게 지속하는 아파트

(장기임대)와 5년 내지 10년 이내에 분양아파트로 전환되는 아파트(단기

임대)로 나뉜다.3)

3) 임대주택법은 최근 민간임대주택에 관한 특별법(2016년)과 공공주택 특별법(2017

년)으로 분화되었지만, 이 글은 구임대주택법에 따른 사안들의 판단을 돕는 데 주

된 목적이 있으므로 편의상 종래의 임대주택법을 중심으로 서술한다. 이하 본문

에서 구임대주택법 등은 임대주택법으로 표기되기도 한다.

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임대아파트의 분양가와 강행법규이론 479

영구임대아파트처럼 장기간 임대에 제공되는 유형의 아파트가 정

책적으로 바람직할 뿐 아니라 실제 저소득계층에 대한 주거대책으로 유

용하다. 그러나 이들은 수익성이 없다는 약점이 있어서, 공공부문에게

임대아파트의 건설과 유지관리에 과도한 재정적 부담을 지운다. 따라서

한국처럼 임대아파트를 건설하기 위해 국가나 자치단체의 재원을 확보

하기 어려운 나라에서는 장기임대아파트가 충분히 제공되기 어렵다. 민

간부문도 지속적으로 손실이 발생하는 장기임대아파트의 건설과 유지

관리에 참여할만한 유인을 발견하기 어렵다.

다른 한편 한국사회에서는 분양아파트의 공급량 증가에 비례해서

국가에게 임대아파트를 건설하고 공급할 것을 바라는 사회적 요청도 꾸

준히 높아졌다. 임대아파트의 공급은 집 없는 서민들에 대한 복지정책

으로 중요할 뿐 아니라, 분양아파트와 함께 주택공급이라는 1980, 90년

대의 절대적 목표를 달성하기 위한 중요한 수단이기도 했다. 장기임대

아파트의 공급을 국가가 전적으로 감당할 수 없게 되자, 국가는 임대아

파트의 건설과 공급에 민간이 참여하는 방안을 모색하게 된다.

민간건설업자에 의한 임대아파트의 공급은 이를 통한 적정한 수익

이 보장되지 않는 한, 기대하기 어렵다. 민간건설업자의 수익은 임대사

업을 통한 수익이거나 또는 분양전환을 통한 수익일 수밖에 없는데, 결

국 후자에 의해 수익을 보장하는 방안이 고려될 수밖에 없었다. 민간에

게 임대아파트의 건설과 공급의 책임을 분담시키는 과정에서 불가피하

게 수익성이 어느 정도 보장될 수 있는 변형된 임대아파트가 생겨나게

되었다. 변형된 임대아파트는 결국 임대기간을 단기로 하고 임대기간이

끝나면 이를 분양하는 분양전환부(分讓轉換附) 단기임대아파트의 형태를

띠게 되었다. 이렇게 도입되기 시작한 단기임대아파트는 공공부문에도

채택되어 국가나 지방자치단체의 부담을 경감하기 위한 방편으로 활용

되었다.

단기간에 분양전환이 이루어지는 임대아파트는 임대아파트의 건설

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480 行政判例硏究ⅩⅩⅡ-2(2017)

과 유지관리에서 발생하는 사업자의 경제적 손실을 완화해준다. 아파트

건설에 투입된 비용을 분양전환을 통해 조기에 회수하고 유지관리에서

오는 손실도 줄일 수 있기 때문이다. 이렇게 단기에 분양전환을 허용하

는 임대아파트제도는 민간건설사에게도 임대아파트를 건설할 동기를

제공하고, 공공부문에 대해서도 임대아파트의 건설관리로 인한 막대한

손실을 완화해주는 기능을 수행했다. 이것이 바로 5년 만에 분양전환되

는 유형의 단기임대아파트가 현재 한국사회에서 폭넓게 건설되고 공급

되는 이유이다.

분양전환의 의의

분양전환은 임대기간을 예정하고 있는 임대아파트에 대해 기간의

종료에 따라 임대아파트를 분양아파트로 변환하고 이를 매각하는 행위

를 뜻한다. 임대를 목적으로 건설한 아파트의 지위는 특수하게 보호되

는 것이어서, 이를 분양목적의 일반아파트로 전환하는 것은 임대사업자

의 임의로운 결정만으로 이루어질 수 없고 이에 대한 행정청의 승인이

필요하다(2015년 임대주택법 제21조 제4항). 분양전환신청에 대한 승인을

통해 임대주택은 임대주택으로서의 지위를 잃고 분양주택이 되며, 임대

인과 임차인간의 매매계약이 그에 뒤따른다.

임대아파트가 단시일 내에 분양전환되면 결국 시장에 공급된 임대

아파트가 감소되므로 다량의 임대아파트를 공급하고 유지한다는 공익

은 훼손된다. 그러나 다른 한편 임대아파트는 일정 소득이하의 저소득

층만을 임차인으로 모집하고 분양전환할 때에도 기존의 임차인에게 우

선 매각하므로(2015년 임대주택법 제21조 제1항 제1호) 공급대상자를 저소

득층으로 한정하는 중요한 기능을 한다. 따라서 임대아파트는 비록 단

기간내에 분양전환된다 해도 일반에 공급하는 분양아파트에 비해 복지

정책에 더 많이 기여한다. 비록 분양전환된 후에는 분양아파트가 된다

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임대아파트의 분양가와 강행법규이론 481

는 점에서는 동일하지만, 임대아파트는 공급과 분양과정에서 저소득층

인 임차인의 소득수준을 반영하기 때문이다.

임대주택의 단기분양전환은 임대아파트의 의무임대기간을 단축하

고, 이를 매각함으로써 임대아파트 공급자들의 수익을 보장해 왔다. 그

러므로 건설임대사업자의 수익이 전적으로 배제된다는 전제하에 임대

아파트의 분양전환제도를 해석하는 것은 과도한 것이다. 다만 임대아파

트의 건설에 대해서는 국가적인 차원의 특혜가 주어지므로, 그에 대응

해서 아파트 가격 상승으로 인한 이익이 모두 건설업자에게 귀속되는

것을 막을 필요는 있다. 이러한 목적을 달성하기 위해 임대주택법은 분

양전환을 행정청의 승인대상으로 정하고, 5년 만에 분양전환되는 임대

아파트의 경우에는 분양가격도 분양전환 당시의 시장가격과 입주자모

집당시의 아파트가격을 산술평균하도록 정하고 있다.

임대아파트가격의 규제와 적용범위

임대아파트는 임대에 제공되는 초기에 임대보증금, 임대료 등 임대

조건을 정하기 위해 주택의 가격을 산정해야 하고, 또 임대기간이 종료

되면서 분양전환될 때 분양전환의 가격을 산정해야 한다. 임대주택법은

임대주택의 임대제공을 위한 가격과 분양전환을 위한 가격을 중요한 규

율대상으로 보고 이를 상세하게 규율하고 있다.

1994년 제정된 임대주택법과 관련법령도 임대아파트의 공급에서

아파트의 가격과 관련해 두 가지의 규율을 마련하고 있었다. 첫째, 임대

아파트의 임대보증금과 임대료를 산정하기 위한 아파트가격에 대해서

임대주택법 시행령은 ‘공공건설임대주택에 대한 최초의 임대보증금은

당해 임대주택의 건설원가에서 국민주택기금에 의한 융자금을 차감한

금액을 초과할 수 없다’고 정하면서 ‘건설원가’를 임대보증금 등의 중요

한 계산 지표로 사용하고 있었다. 둘째, 당시의 법령은 임대아파트가 분

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482 行政判例硏究ⅩⅩⅡ-2(2017)

양전환을 예정하고 있는 것이면 분양전환할 때 아파트의 예정가격에 관

해 정하고 있었다. 당시 주택공급에 관한 규칙(1994. 11. 2. 시행된 것)

은 임대아파트 입주자모집공고의 내용으로 ‘일정기간이 경과한 후 분양

전환되는 임대주택인 경우에는 그 분양전환시기와 분양예정가격의 산

출기준 등 분양전환조건에 관한 사항’(동규칙 제9조 제1항 제12호)이 같이

정해지도록 규정되어 있었다.

그러나 그 외에는 분양전환가격에 대한 법령상의 조건은 없으며,

사업자에 의해 작성되고 행정청에 제출되는 임대아파트 매각계획서 서

식상 단순히 매각가격이 표시되도록 되어 있을 뿐이었다(1994년 임대주

택법 시행규칙 제4조 및 동별지 6호 서식). 그 후 1999년 임대주택법 시행규

칙에 처음으로 도입된 분양전환가격 산정에 관한 기준이 별표의 형식으

로 정해지면서, 입주자모집공고당시 승인권자가 산정한 주택가격이 건

설원가의 기초가 되도록 정해졌다(동 시행규칙 제3조의3과 별표2). 법령상

승인권자가 산정하도록 명시되어 있으므로 승인당시의 주택가격이고

이는 주택 완공전의 추정가격일 수밖에 없다.

임대주택도 분양아파트와 마찬가지로 착공과 동시에 또는 1/2 정

도의 골조공사가 끝나면 입주자모집을 하므로(구 주택공급엔 관한 규칙 제

7조 제1항 및 제2항, 별표2: 2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되

기 전의 것), 입주자모집 당시의 주택가격은 입주자모집 당시에 확정되고

공고된 금액이다. 다만, 이를 기초로 산정되는 건설원가는 기간의 장단

에 따라 이자나 감가상각에 따라 변동될 수 있다.

구 임대주택법 시행규칙 별표1이 2014. 7. 16. 개정되면서, 건축비

가 “최초 입주자 모집 공고 당시의 건축비”, 즉 입주자 모집 공고 당시

의 ‘추정’건축비라는 점이 확인된 바 있다. 국토교통부는 법령 개정취지

를 설명하면서 임대의무기간이 5년인 분양전환가격 산정기준이 불명확

하여 발생하는 분쟁을 막기 위해 분양전환가격을 산정할 때에는 공고한

건축비를 그대로 적용하기 위한 개정임을 밝히고 있다. 이는 법령 개정

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임대아파트의 분양가와 강행법규이론 483

이전의 구 임대주택법 시행규칙상의 건축비에 대한 조항이 불명확함에

도 불구하고 역시 실제 건축비가 아닌 입주자모집 공고 당시의 추정건

축비였음을 보여준다.

임대주택법이 분양전환가격을 통제하지만 모든 임대주택에 대해

그런 것은 아니고 통제의 대상은 ‘공공건설 임대주택’에 한정된다. 공공

건설 임대주택은 주로 공공이 건설하는 임대주택으로 국가 또는 자치단

체의 재정으로 건설하거나, 주택도시기금의 지원을 받은 주택을 의미한

다(2015년 임대주택법 제2조 제2호). 다만 민간이 건설하는 경우에도 공공

사업으로 조성된 택지에서 사업승인을 받은 경우라면 공공건설 임대주

택이 되고 역시 가격통제의 대상이 된다. 공공사업으로 조성된 택지란

택지개발촉진법 등 공공부문의 재정이 투입된 경우를 의미하는 것이고,

사업승인을 받은 경우란 건축법상 건축허가를 받거나 또는 매입을 통해

임대에 제공하는 것이 아니라 주택법(또는 주택건설촉진법)상 사업승인을

받아 임대아파트로 건설된 아파트를 말한다.

임대주택법이 공공건설임대주택에 대해서만 분양전환가격을 통제

하는 이유는 공공재원이 투입되고 수용권 등 고권적 조치가 수반되었다

는 점에 있다. 그래서 임대주택법 시행규칙 별표상 분양가격을 산정할

때 건축비와 택지비가 공히 중요한 항목을 구성하는 것이다. 다만 민간

이 건설한 임대아파트를 공공건설 임대아파트라 부르고 이를 가격통제

의 대상으로 삼는 근거는 공공택지를 저가에 공급받았거나 주택도시기

금을 지원받았다는 점을 고려한 것이므로 분양가격의 통제도 그와 관련

해서 제한적으로 이루어지는 것이 옳다.

Ⅲ. 건설원가의 해석

앞서 설명한 바와 같이 한국에서 아파트가격은 지속적으로 상승해

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484 行政判例硏究ⅩⅩⅡ-2(2017)

왔다. 단기간에 분양전환되는 임대아파트의 경우에는 분양전환당시의

아파트가격이 매우 높게 형성될 것이므로, 이를 완충하기 위한 차원에

서 아파트가 아직 완공되기 전에 추정가격을 정하고 그 가격과 분양전

환당시의 가격을 산술평균하도록 제도가 설계되었다. 분양전환시까지

지속적으로 상승한 아파트가격을 기준으로 분양가격이 결정되면 서민

층인 임차인에게 부담이 되고 또 임대아파트 건설사가 과도한 이익을

누리게 되므로 이를 낮추기 위해 절충적으로 도입된 가격이 바로 ‘건설

원가’이다.

특히 5년의 단기 임대의무기간을 정하고 있는 건설임대주택은 임

대주택으로서의 지위보다 분양주택으로서의 기간이 훨씬 길게 예정되

어 있고,4) 시장에서도 이를 분양주택에 가깝게 인식한다. 주택공급에

관한 규칙이 임대주택의 임차인이 된 자를 분양아파트의 당첨자와 동등

하게 취급하는 것도 이 때문이다(동규칙 제2조 제13호). 그러므로 임차인

은 수분양자에 가깝고, 입주자모집 승인에 포함되어 공시된 주택가격은

임대차당시 보증금의 기준이 될 뿐 아니라 향후 분양전환 가격을 결정

하는 매우 중요한 기능을 한다.

이 사건에서 논쟁의 대상이 되고 있는 건설원가라는 개념은 문언

해석만으로는 실제건축비인가 또는 공고된 건축비인가가 밝혀지지 않

는다. 주택가격과 건설원가는 그 자체만으로 독자적인 기능을 하는 것

이 아니라 현재의 시장가격(감정평가액)과의 상관관계에서 의미를 갖는

것이기 때문이다. 단기임대라 해도 10년의 의무임대기간을 채운 임대아

파트는 가격상승 여부를 가리지 않고 분양전환 당시의 시장가격으로 분

양할 수 있다. 그러므로 이때에는 건설원가와 분양전환가격은 상관관계

가 없다. 이와 대조적으로 5년 만에 분양전환하는 아파트의 경우에는

4) 예를 들어 내용연수가 40년인 아파트(법인세법 시행규칙 제15조 제3항 참조)는 임

대기간인 5년간은 임대주택의 지위를 갖지만, 분양전환 이후 35년간 일반주택으

로 존속한다.

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임대아파트의 분양가와 강행법규이론 485

건설원가와 시장가격이 산술평균된다. 분양가를 낮추기 위해 정해지는

건설원가는 가급적 이른 시점을 기준으로 하는 것이 수분양자들에게 유

리했으므로 입주자모집공고시를 기준으로 조기에 확정되어야 했다.

임대주택법에 따르면 임대기간이 10년 이상일 때 분양전환에서 가

격제한이 거의 없는데, 임대기간이 10년을 넘은 임대아파트에 대해 임

대주택법이 요구하는 최소한의 공익적 기능을 수행한 것으로 평가하기

때문이다. 이에 비해 임대기간이 5년인 아파트는 규제가 강화되어 건설

원가와 감정평가액의 산술평균이 분양전환 가격의 상한선이 된다(임대

주택법 시행규칙 별표1, 1호 가목). 이러한 규제는 임대아파트 건설사업자

가 분양수익을 노리고 임대아파트를 건설하는 것을 막을 필요가 있기

때문이다. 그러나 이러한 규제의 필요성은 임대기간이 10년인 임대아파

트의 경우에도 역시 존재한다고 보아야 한다. 10년 후 분양전환하는 임

대아파트와 5년 후 분양전환하는 임대아파트가 공익에 봉사하는 정도

에서 차이를 보일 수 있지만 그 차이가 본질적인 규율의 차이로 나타날

정도라 보기는 어렵다. 그러므로 5년 후 분양전환 제도를 해석할 때 10

년 후 분양전환의 규율강도와 적절한 균형이 고려되어야 한다.

임대주택법은 임대의무기간을 설정하고 이를 가급적 연장해서 임

대주택을 유지하려는 입장이 아니고, 단기의 임대의무기간과 함께 분양

전환을 이미 예정된 것으로 보고 너그럽게 허용하고 있다. 5년 단기의

임대주택 뿐 아니라 사정변경에 의한 사전 분양전환, 합의에 의한 사전

분양전환 등의 경우까지 고려하면 건설임대주택은 이미 분양아파트에

가까운 실질을 갖게 된다. 이런 법제하에서는 임대주택의 입주자모집시

에 분양전환과 관련된 대부분의 사항들이 결정되는 구조를 띨 수밖에

없고, 5년 후 분양전환시 아파트 가격산정의 기초가 되는 주택가격도

이 때 확정적으로 정해진다고 해석하는 것이 옳다.

이러한 점에 비추어보면 건설원가는 감정평가된 현재의 시장가격

과 대립관계에 있는 것으로 해석해야 그 개념의 취지가 명확해진다. 분

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486 行政判例硏究ⅩⅩⅡ-2(2017)

양전환가격은 분양전환시의 감정가격과 산술평균되는 가격이어야 하므

로 장차 분양전환을 예상하는 주체나 그 상대방이 명확하게 인식할 수

있는 가격이어야 한다. 이는 이미 서류상 확정되어 있는 승인된 주택의

가격이 기준이 되어야 할 또 다른 이유이다.

법적 안정성이라는 점에서도 실제로 투입된 건축비가 주택가격이

되어야 한다는 해석은 받아들이기 어렵다. 만약 입주자모집승인 당시에

정해진 주택가격보다 사업자의 건설비용이 더 많이 투입되었고, 사후에

그 실제 건축비가 입증될 수 있다고 해도 이를 인정해서 분양전환 가격

이 높게 산정되는 것은 허용될 수 없다. 분양전환의 상대방에게 예상할

수 없었던 손실을 초래할 수 있기 때문이다. 그러므로 법적 안정성이라

는 관점에서도 입주자모집공고에서 정해진 주택가격은 그 당시 추산액

이지만 합리적인 근거에 의해 산정된 것이라 보고 이를 분양전환시에도

그대로 사용하는 것이 옳다.

Ⅳ. 분양가 상한제가 통제하는 ‘분양가격’

주택법상 사업승인을 받은 일반 주택은 주택공급에 관한 규칙이

정하는 바에 따라 그 공정에 따라 주택을 선분양할 수 있으며(동규칙 제

7조), 임대주택도 그와 동일한 시기와 절차에 의해 임차인에게 공급된

다. 다만 이 때 주택이 공급될 수 있는 임차인의 자격은 임대주택법이

아닌 주택공급에 관한 규칙에 의한다(임대주택법 시행령 제19조). 주택의

건설과 공급대상자를 배타적으로 정하고 있는 주택법과 그 하위법령으

로서 주택공급에 관한 규칙은 임대주택의 임차인 선정행위를 분양아파

트의 분양행위에 준해서 평가한다.

이처럼 분양아파트와 임대아파트는 공급에 대해서는 동일한 법령

들의 적용을 받기 때문에 분양가 상한제와 임대아파트 분양전환 가격제

13페이지

임대아파트의 분양가와 강행법규이론 487

한은 아파트의 가격에 대한 규제라는 점에서 거의 동일한 목적과 성질

을 공유한다. 아파트가격이 지속적으로 상승하고 사회문제로 인식되었

던 한국사회에서 분양아파트에 대한 가격통제문제는 항상 관심의 대상

이었다. 그러므로 분양가 상한제, 분양가 원가연동제, 분양가 자율화 등

의 조치가 시간적으로 연속하면서 분양아파트에 대한 가격통제가 이루

어졌다. 아파트 가격통제라는 면에서 임대아파트의 분양가격통제보다

분양아파트의 가격통제가 가격에 대한 일반적인 규제라고 이해하는 것

이 오히려 자연스럽다.

분양가 상한제는 분양가 지역별 차등제, 분양가 연동제 등 다양한

규제연혁을 거쳐 변동되어 왔지만, 현재의 분양가 상한제는 2007년 1월

11일 참여정부의 부동산 정책의 일환으로 발표되고 법령에 도입된 것이

다.5) 현행 주택법 제57조, 주택공급에 관한 규칙 제21조 제3항 제11호,

주택법 제59조(분양가심사위원회) 등은 분양가 상한제의 골간을 이루는

조항들이다.

분양가 상한제는 아파트의 분양가격을 심사해서 국토부장관이 정

하여 고시한 기본형건축비(주택법 제57조 제4항)를 상회하지 못하도록 제

한하는 제도이다. 이 제도에 따라 아파트가격이 심사되고 최종적으로

승인되면 입주자모집공고의 내용으로 분양가격이 공고되는데, 이 때 공

고되는 분양가는 아파트 건설에 투입된 실제 원가와는 다르다. 입주자

모집은 통상 공사에 착수하거나 공사가 일정한 공정에 이르면 가능하기

때문에(주택공급에 관한 규칙 제15조 제1항, 제2항), 입주자모집공고 당시에

공고의 내용으로 정해진 분양가는 그 당시 아파트의 완공을 전제로 추

산한 가액일 수밖에 없기 때문이다. 그러므로 임대아파트의 건설원가를

해석할 때 이에 대한 해석의 일반원칙이 실제 투입한 비용을 기준으로

하는 것이라는 주장은 대단히 합리적인 논거나 연혁적 근거를 가지고

5) 류해웅, 참여정부의 부동산정책과 제도, 한국부동산연구원, 2007, 86면 참조.

14페이지

488 行政判例硏究ⅩⅩⅡ-2(2017)

있는 것은 아니다.

현재 법원의 태도와 같이 건설원가를 공고된 가격이 아니라 실제

투입된 가격으로 다시 해석해야 한다는 입장이 일반화되면 이 논리는

다시 분양가 상한제로 옮겨갈 수 있다. 분양아파트의 수분양자들이 입

주자모집공고 당시의 분양가에 대해 실제 투입비를 의미하는 것으로 주

장할 여지가 생기기 때문이다. 분양가 심사위원회의 심사를 거쳐 공고

된 분양가를 다시 실제 투입된 가격으로 주장할 수 있다면 현행법에 존

재하는 모든 가격에 대해서도 이러한 주장이 분출할 것이다. 물론 법원

은 법령의 최종적인 해석기관이므로 이러한 주장을 모두 받아들여 실제

가격을 다시 산정하도록 결정할 수 있다. 그러나 이러한 결과는 입법자

도 일반 국민도 받아들이기 어렵고 정작 법원도 이 모든 소송을 심리할

의도를 가지고 있다고 보이지 않는다.

Ⅴ. 가격관련조항과 강행법규이론

강행법규이론과 충돌하는 공법사례들

최근 공법에 근거해 소유권의 이전이 이루어지는 주택이나 토지,

시설물 등의 가액을 둘러싸고 공급자와 매수인간의 이견이 빈발하면서

소송으로 이어지고 있다. 주택법, 택지개발촉진법 등 전통적으로 주택

이나 토지를 공급하기 위해 제정된 행정법령은 당해 재화의 원활한 공

급과 공급대상자의 결정에 주안점을 두고 그 공급과정 전체에 대한 체

계정합성을 고려하는 일은 드물었다. 이렇게 허술하게 제정된 공법규정

은 특히 주택이나 토지 등의 공급가격 결정에 대한 불분명한 조항을 동

반한다. 이 때문에 공급가격을 둘러싼 다량의 동종유형 사건들이 법원

에 동시에 계속되는 현상들이 반복되고 있다.

15페이지

임대아파트의 분양가와 강행법규이론 489

이런 분쟁들은 공법적으로 진행되었던 주택이나 토지의 공급절차

들에도 불구하고 계약무효를 주장하는 민사소송으로 제기되며 강행법

규 위반여부를 주된 쟁점으로 한다. 이러한 경향의 대표적인 분쟁사례

는 2000년대 초반부터 택지개발지역의 피수용자들에게 주어진 특별공

급을 둘러싼 것이었다. 이들에게 재산상의 보상 외에 이주대책의 일환

으로 아파트나 택지가 공급되는 것을 특별공급이라 한다. 특별공급의

과정에서 공급된 이주자택지나 이주자주택의 공급가격을 둘러싼 이 논

쟁은 2011년 두 개의 대법원 전원합의체 판결을 이끌어냈지만,6) 여전

히 하급심에서 계속 중이다.

그 다음으로 이에 해당하는 사건은 재건축, 재개발과정의 정비기반

시설의 설치비용에 관한 것이다. 재건축, 재개발사업의 과정에서 폐지

되는 도로, 공원 등 정비기반시설은 일정한 범위에서 사업시행자에게

무상으로 양도되므로, 사업시행자는 그 나머지 부분만 대가를 지불하고

매입하면 된다(도시 및 주거환경정비법 제65조 제2항). 그러나 이 조항은 무

상양도를 의무화하는 기능만 있을 뿐 무상양도의 범위에 대한 규율이

불명확해서 역시 정비기반시설의 매입비용을 둘러싼 분쟁으로 나타나

고 있다.7)

이 사건들과 같이 임대주택의 공급가격에 대한 소송도 이와 유사

한 분쟁유형인데, 임대에 제공되었던 건설임대주택이 임대기간의 만료

로 분양주택으로 전환될 때 가격을 결정하는 기준에 대한 분쟁이다. 임

대주택법상 임차인모집공고시의 주택가격과 분양전환시 감정가액을 평

균해서 분양가가 정해지도록 되어 있는데, 이중 전자의 해석에 대해 소

6) 대법원 2011. 6. 23 선고 2007다63089, 63096 전원합의체 판결 등; 이에 대해 자세

히는 김종보, 이주대책의 개념과 특별공급의 적용법조, 행정법연구 28호. 2010.

163-182 참조. 7) 대법원 2009. 6. 11. 선고 2008다20751, 대법원 2009. 6.25. 선고 2006다18174; 이에

대해 자세히는 김종보, 정비기반시설에 대한 유상매입부관의 공정력과 한계, 행정

판례연구, 2009. 12. 87-117

16페이지

490 行政判例硏究ⅩⅩⅡ-2(2017)

송의 쟁점이 집중되고 있다. 이에 대해서도 법원은 강행법규이론을 원

용하고 있다.8)

지금 제시한 세 유형의 분쟁은 다수의 원고가 존재하고 수많은 소

송이 계속중이라는 공통점 외에도 두드러진 공통점이 있다. 대체로는

매수인들이 대금의 감액을 요구하면서 강행법규위반과 그에 따른 계약

무효를 주장한다는 점이다. 이 때 위반된 것으로 원용되는 강행법규는

토지나 주택 등의 가액과 직간접적으로 관련된 한 두 개의 조항인데,

이 조항들은 처음부터 가액 결정의 문제로 생각되지 않았거나 적용범위

가 불분명한 것들이었다.9) 또 이 조항들은 전체 제도를 설계할 때 관심

의 대상이 되었던 주된 조문들에 비하면 한정적이고 부수적인 기능만을

담당한다. 당연히 당해 조항의 문구에 충분한 주의가 기울여지기 어려

웠으며, 이렇게 만들어진 불분명한 조항은 다양하게 해석될 여지를 남

긴다. 따라서 그 조항에만 한정해서 문제를 좁게 보면 법조항의 최종해

석권을 가지고 있는 법원의 결정권이 거의 절대적이라 할 수 있다. 그

리고 이러한 사건에 대해서 법원은 관련 조항에 대한 자신의 해석기준

에 따라 금액을 정하고 이를 넘는 부분에 대해 강행법규위반을 이유로

무효를 선언하고 있다.

강행법규이론의 한계

이러한 유형의 사건에서 법원이 강행법규라 보는 조항은 도박, 사

기, 강박 등 사회질서에 반하는가 여부를 쉽게 알 수 있는 단순한 강행

8) 대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결. 9) 정비기반시설의 무상양도에 대해서는 의무적으로 무상양도를 할 것인가 여부가

쟁점이었고 무상양도의 범위를 정하는 취지는 조문 어디에도 없다. 특별공급의

가액결정도 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 한 구석에 존

재하는 생활기본시설의 설치의무 조항을 둘러싼 것으로 다투어지고 있지만, 이

조항도 역시 가액결정을 위한 구체적인 기준을 마련하고 있지 않다.

17페이지

임대아파트의 분양가와 강행법규이론 491

법규가 아니다. 오히려 이 조항들은 개별 법령들이 달성하려는 목적과

그를 위해 설계된 복잡한 제도의 일부로서 전체 운영되는 제도들과 유

기적인 관련성을 보기 전에는 그 조항의 위반이 무효가 되는지 사전에

예상하기 어렵다. 또 가격관련조항은 그 조항이 소송에서 가격과 관련

해 결정적 기준이 될 것이라는 점을 사전에 예측하기 어려운 경우도 있

다(특별공급과 생활기본시설 조항). 물론 해석이 복잡하고 어렵다는 이유

만으로 그 조항의 강행법규성이 부인되는 것은 아니다. 그러나 가격관

련조항이 강행법규라고 인정되어도 다시 그에 따른 금액기준은 개별

사건의 정황에 따라 달라질 수 있으며, 심지어는 유사 사건이라도 그

에 따른 금액기준이 관할법원마다 달라지고 또 심급마다 달라질 수

있다. 이러한 경우 가격관련조항이 강행법규라고 선언하는 것만으로

는 이 조항에 따라 행위하는 수범자들에게 특별한 예측가능성을 보장

하지 못한다.10)

건설임대주택의 공급은 길고 복잡한 과정을 거친다. 적용되는 법령

도 임대주택법 하나에 그치는 것이 아니고 주택법, 주택공급에 관한 규

칙 등 다양한 법령이 종합적으로 작용한다. 임대아파트 가격산정을 위

한 두 개념 중 초기에 정해지는 건설원가는 현재 법원에 의해 다양하게

해석될 수 있음이 이미 밝혀졌다. 건설원가는 입주자모집당시 추산된

가격으로 볼 수도 있고, 실제 투입된 가격으로 아파트 건설이후에야 정

해지는 가격으로 해석될 수도 있다. 그러나 법원이 이 중 낮은 가격을

정해서 그것이 건설원가에 대한 정당한 해석이고 이를 기초로 계산하여

그 초과부분을 무효라고 선언하는 것은 ‘강행법규 위반과 무효’법리를

너무 쉽게 그리고 넓게 채택하는 것이 아닌가 하는 우려를 불러온다.

이를 민사소송으로 그리고 부당이득 소송으로 간이하게 처리하는 것이

10) 당사자들이 가격관련조항이 강행법규라는 것을 알게 되었다고 해도, 일정 가격을

넘으면 무효인지를 알 수 있게 되는 것은 당해 분양전환사건에 대해 대법원이 최

종적인 결론을 내려주었을 때이다.

18페이지

492 行政判例硏究ⅩⅩⅡ-2(2017)

사법정책상으로 바람직한 것인가에 대한 진지한 고민이 필요한 때이다.

입주자모집공고 당시 모든 임차인에 대해 주택가격이 공고되었으

며 이는 건물이 완공되기 훨씬 전의 추정가격이다. 일반 건설사가 공급

하는 임대주택인 경우라면 이에 대해 행정청의 승인이 있고 이렇게 승

인된 가격을 전제로 다시 5년 후에 분양전환을 하는 절차에서 분양전환

가격이 다시 한 번 행정청의 승인을 받도록 정해져 있다. 주택가격에

대한 행정청의 승인이 두 번 있은 이후에 비로소 임차인과 임대인 사이

에 그 가격을 전제로 매매계약이 체결된다. 이런 과정에서 이루어진 행

정청의 가격산정과 그 승인은 그 자체로서 공정력이나 이에 준하는 효

력을 갖는 것으로 해석될 여지도 있다. 그러나 행정청의 승인에 공정력

정도의 효력을 인정하는 것은 어렵다고 해도 이런 모든 공법상의 해석

과 승인과정을 모두 무시한 채 (제소기간의 제한도 없는)민사소송에서 부

당이득으로 선언하는 것은 선뜻 받아들이기 어렵다.

행정청의 승인이라는 측면에 국한하면 이러한 논리는 한국토지주

택공사가 분양전환한 사건들에 대해서도 역시 마찬가지이다. 한국토지

주택공사가 입주자모집공고를 하거나 분양전환을 할 때 승인을 받지 않

았다고 해도 민간건설업자와 차이를 보이는 것은 아니다. 한국토지주택

공사는 주택법, 택지개발촉진법, 도시 및 주거환경정비법 등에서 행정

청에 준해서 규율되므로 행정청의 인허가 등이 대부분 생략되며 스스로

준공하거나 승인하는 것이 일반적이다. 이러한 제도가 합리적인 것인가

또는 합헌적인 것인가는 별론으로 하고 개발사업법제 전반에 한국토지

주택공사가 이렇게 규정되어 있기 때문에 임대주택에 대해 입주자모집

안이나 분양전환 등의 승인이 면제되었다고 해도 행정청에 의해 승인받

은 민간건설 임대아파트의 분양전환과 법적 성격에서 차이를 보이는 것

은 아니다.

19페이지

임대아파트의 분양가와 강행법규이론 493

Ⅵ. 결론

추정가격인 건축비

임대아파트의 분양전환가격의 구성요소인 주택가격 또는 건설원가

는 추정가격이고 사후에 다시 산정되어야 하는 실제 투입된 가격이 아

니다. 분양전환시 기준이 되는 건축비는 실제 투입된 건축비라는 대법원

의 입장은 옳지 않으며, 입주자모집시 추산해서 공고된 건축비가 분양가

산정의 기준이 되어야 한다. 분양아파트에 대한 분양가 상한제도 실제

투입가격이 아니라 추정가격을 통제하는 것을 원칙으로 하고 있다.

단기임대아파트와 수익성

단기임대아파트는 분양전환을 통해 제한적이지만 일정한 수익을

얻을 수 있도록 설계되어 있다. 따라서 그 수익을 가급적 줄이거나 배

제하는 것만이 올바른 해석방향인 것은 아니다.

분양전환에서 가격통제의 대상

모든 임대아파트가 분양전환가격의 통제대상이 되는 것은 아니고

공공건설 임대아파트만 통제대상이 되며 이 중에서도 임대기간이 10년

이 넘는 것은 감정평가액만으로 분양하므로, 건설원가를 산정할 필요도

없다. 5년 단기 임대아파트의 분양전환에 한정해서 건설원가 관련 조항

이 적용되는 것이므로 이 조항은 10년 후 분양전환에 대한 규제와 비교

되어야 한다.

20페이지

494 行政判例硏究ⅩⅩⅡ-2(2017)

가격관련 조항과 강행법규이론

임대아파트의 분양전환 등에서 공법상 가격을 결정하는 데 직간접

적으로 관련되는 조항은 제도의 유기적인 구성부분이면서 동시에 매우

불분명한 형태를 띤다. 이러한 조항을 둘러싸고 제기되는 민사소송의

소송물은 임대아파트 공급가격 산정의 위법성이라는 점에서, 제도의 위

법성 심사를 본질로 하는 행정소송과 기능상 구별되지 않는다. 또한 이

조항을 다른 조항들과 분리해서 강행법규위반과 무효이론을 적용하는

민사판결은, 법률과 제도가 설계한 전체 취지를 왜곡한다.

21페이지

임대아파트의 분양가와 강행법규이론 495

참고문헌

하성규, 주택정책론, 박영사, 2004

김 원, 사회주의 도시계획, 보성각, 1998

임서환, 주택정책 반세기, 대한주택공사, 2002

류해웅, 참여정부의 부동산정책과 제도, 한국부동산연구원, 2007

김종보, 이주대책의 개념과 특별공급의 적용법조, 행정법연구 28호. 2010.

12.

김종보, 정비기반시설에 대한 유상매입부관의 공정력과 한계, 행정판례연

구, 2009. 12.

22페이지

496 行政判例硏究ⅩⅩⅡ-2(2017)

국문초록

현대복지국가에서 서민을 위해 임대아파트를 건설·공급하고 또 유지·관

리하는 일은 국가의 고유한 임무로 받아들여지고 있다. 국가가 충분한 재

정적 여유를 가지고 있으면 공공이 건설· 관리하는 장기공공임대아파트를

많이 건설하고 공급하는 것이 가장 이상적이다. 그러나 국가의 재원이 한

정적이고 민간의 공급역량이 충분할 때 한정적 자원을 어떻게 배분할 것인

가 하는 것은 쉽지 않은 결정이 된다. 한국사회에서 임대아파트는 일반 분

양아파트와 거의 동일하게 시장원리에 충실하게 공급되고 단기간에 분양전

환되어 일반에 매각되어 왔다.

단기간에 분양전환이 이루어지는 임대아파트는 임대아파트의 건설과

유지관리에서 발생하는 사업자의 경제적 손실을 완화해준다. 아파트건설에

투입된 비용을 분양전환을 통해 조기에 회수하고 유지관리에서 오는 손실

도 줄일 수 있기 때문이다. 이렇게 단기에 분양전환을 허용하는 임대아파

트제도는 민간건설사에게도 임대아파트를 건설할 동기를 제공하고, 공공부

문에 대해서도 임대아파트의 건설관리로 인한 막대한 손실을 완화해주는

기능을 수행했다. 이것이 바로 5년 만에 분양전환되는 유형의 단기임대아

파트가 현재 한국사회에서 폭넓게 건설되고 공급되는 이유이다.

이런 점을 고려한다면 임대아파트의 복지정책적 목적을 본질적으로 훼

손하지 않는 한 임대아파트의 수익성은 용인될 수 있는 것으로 해석해야

한다. 다만 임대아파트의 건설에 대해서는 국가적인 차원의 특혜가 주어지

므로, 그에 대응해서 아파트 가격 상승으로 인한 이익이 모두 건설업자에

게 귀속되는 것을 막을 필요는 있다. 이러한 목적을 달성하기 위해 임대주

택법은 분양전환을 행정청의 승인대상으로 정하고, 5년 만에 분양전환되는

임대아파트의 경우에는 분양가격도 현재의 시장가격과 입주자모집당시의

아파트가격을 산술평균하도록 정하고 있다.

임대아파트의 분양전환가격의 구성요소인 주택가격 또는 건설원가는

23페이지

임대아파트의 분양가와 강행법규이론 497

추정가격이고 사후에 다시 산정되어야 하는 실제 투입된 가격이 아니다.

분양아파트에 대한 분양가 상한제도 실제 투입가격이 아니라 추정가격을

통제하는 것을 원칙으로 하고 있다. 또한, 모든 임대아파트가 분양전환가격

의 통제대상이 되는 것은 아니며 공공건설 임대아파트만 통제대상이 된다.

이 중에서도 임대기간이 10년이 넘는 것은 감정평가액만으로 분양하므로

건설원가를 산정할 필요도 없다. 5년 단기 임대아파트의 분양전환에 한정

해서 건설원가 관련 조항이 적용되는 것이므로 이 조항을 해석할 때 10년

후 분양전환의 규율강도와 적절한 균형이 고려되어야 한다.

건설임대주택의 공급은 길고 복잡한 과정을 거친다. 적용되는 법령도

임대주택법 하나에 그치는 것이 아니고 주택법, 주택공급에 관한 규칙 등

다양한 법령이 종합적으로 작용한다. 특히, 임대아파트의 분양전환 등에서

공법상 가격을 결정하는 데 직간접적으로 관련되는 조항은 제도의 유기적

인 구성부분이면서 동시에 매우 불분명한 형태를 띤다. 이 조항을 다른 조

항들과 분리해서 강행법규위반과 무효이론을 바로 적용하는 민사판결은, 법

률과 제도가 설계한 전체 취지를 왜곡할 뿐 아니라 제도의 위법성 심사를

본질로 하는 행정소송과 기능상 구별되지 않는다. 이러한 민사소송의 소송

물은 임대아파트 공급가격 산정의 위법성이 될 것이다.

주제어: 임대아파트, 단기임대, 분양전환, 건설원가, 강행법규

24페이지

498 行政判例硏究ⅩⅩⅡ-2(2017)

Abstract

The sale price of rental apartments and the theory of compulsory law

11)Kim, Jong Bo*

In the modern welfare state, building, supplying, maintaining and

managing rental apartments for the common people is accepted as a

nation's mission. If the country has sufficient financial leverage, it

would be ideal to build and supply many long-term public rental

apartments that are constructed and managed by the public. However,

it is not easy to decide how to allocate limited resources when the

national resources are limited and the private supply capacity is

sufficient. In Korean society, rental apartments have been supplied to

the general market according to market principles, and have been

converted to lot-solid apartments in a short period of time.

Rental apartments that are converted into a sale in a short period

of time reduce the economic losses of the operators in the

construction and maintenance of rental apartments. This is because the

cost of apartment construction can be recovered early on through the

conversion of rental housing for sale and the loss from maintenance

can be reduced. The rental apartment system allowing the sale in such

a short period provided the motivation for private apartment

construction companies to build rental apartments and also relieved

huge losses caused by the construction and management of rental

Professor, School of Law, Seoul National Univ.

25페이지

임대아파트의 분양가와 강행법규이론 499

apartments in the public sector. This is why short-term rented

apartments that are converted into lot-solid apartments in five years

are widely constructed and supplied in the present Korean society.

Considering this point, it should be interpreted that the profitability

of the rental apartment can be embraced unless it intrinsically

undermines the welfare policy purpose of the rental apartment.

However, since the benefit of rented apartments is guaranteed by the

nation, it is necessary to prevent all the profits from rising apartment

prices from being attributed to the builder. In order to achieve this

purpose, the Rental Housing Act requires the sale of apartments should

be approved by the administrative office, and that the sale price of

rental apartments converted for sale in five years should be determined

by averaging arithmetically the current market price and the price at

the time of recruitment of residents.

The housing price or construction cost, which is a component of

the sale price of a rental apartment, is an estimated price and not an

actual input price that has to be recalculated afterwards. The selling

price ceiling for apartment units is based on the principle of

controlling the estimated price, not the actual input price. In addition,

not all rental apartments are subject to control of the sale price, and

only public rental apartments are subject to control. Among them,

renting for more than 10 years does not need to estimate the

construction cost since it is sold only to appraisal value. Since the

clause of limiting the sale price by the construction cost only applies

to the five-year converted rental apartment, this clause should be

interpreted in a balanced manner considering the case of ten-year

converted rental apartment.

The supply of rental housing is long and complicated. The

applicable laws are not limited to the Rental Housing Act, but various

laws and ordinances such as the Housing Act and regulations on the

26페이지

500 行政判例硏究ⅩⅩⅡ-2(2017)

housing supply collectively. In particular, the provisions directly or

indirectly related to determining the price in terms of the sale of rental

apartments are organic parts of the system with unclear forms.

However, civil judgments have been interpreted these provisions

separated from other provisions and directly apply the theory of

compulsory law and invalid theory without full consideration of the

complexity and ambiguity of the provisions. It has not only distorted

the overall purpose of laws and systems, but also has made civil

litigation not functionally distinguished from administrative litigation,

which examine the illegality of the system. These civil judgments will

be a violation of the pricing of rental apartments.

Keyworlds: Rental apartment, Short-term lease, Conversion of

rental housing for sale, Prime cost of building, Compulsory law

투고일 2017. 12. 11.

심사일 2017. 12. 25.

게재확정일 2017. 12. 28.