일본의 환지등기 절차에 관한 연구

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사단법인 행정법이론실무학회 Korea Administrative Law and Practice Association 행정법연구 제74호 2024년 8월 Administrative Law Journal Vol. 74, August 2024

DOI https://doi.org/10.35979/ALJ.2024.08.74.255

일본의 환지등기 절차에 관한 연구*

1)

우 미 형**

국문초록

부동산등기제도의 수립과 운영은 부동산 거래의 안전과 신속이라는 적극적 행정목적을 달성

하기 위해 부동산과 관련한 사회질서를 적극적이고 구체적으로 형성해 가는 국가활동이라는

점에서 당연히 행정작용에 속한다. 이 글은 부동산등기제도에 대한 행정법 연구의 일환으로 환

지등기 절차를 중심으로 고찰한다. ｢도시개발법｣상 도시개발사업은 환지 방식으로도 가능한데,

현재 환지등기 절차의 주요 문제점으로 지적될 수 있는 사항은 다음과 같다.

첫째, 대장과 등기의 불일치에 대한 우려이다. 환지등기와 관련하여서는 특히 대장상 소유자

정보와 등기의 소유권자 정보의 불일치 가능성이 문제된다. 환지 실무에서는 등기에 앞서 대장

이 편성되면서 소유자 확정을 사실상 끝내는 게 현실인데, 대장소관청과 법원 상호 간 소통 부

족으로 대장상 소유자 정보가 등기절차에 정확히 전달되지 못할 우려가 있을 뿐 아니라, 등기

의 소유권 표시가 대장상의 소유자 정보에 사실상 구속되는 구조이다. 즉 환지절차에 한해 살

펴보면 소유자 정보에 관하여 등기가 대장에 우선한다는 것은 허구에 가깝다.

둘째, 규범체계의 부조화 문제이다. 환지사업과 관련한 대법원 규칙은 농촌개량사업에 관한

｢농업생산기반정비등기규칙｣만 있을 뿐, 도시개발사업에 적용되는 환지등기규칙은 아직까지

제정되지 않고 있다. 또한 환지에 관한 가장 중요한 예규인 ｢환지등기절차 등에 관한 업무처리

지침｣이 ｢농어촌정비법｣에 따른 환지와 ｢도시개발법｣에 따른 환지등기절차에 모두 적용되는

것에서도 알 수 있듯이, ｢도시개발법｣상 환지에 대한 고유의 등기절차는 하위법령으로 구체화

되어 있지 않다.

셋째, 환지등기 절차에서는 대량의 등기가 최대한 신속하고 정확하게 이루어져야 하는데, 등

기관에 따라 환지등기의 전문성 차이가 적지 않아 등기의 소요시간이나 신청자에게 요구되는

자료 등이 천차만별이다. 이를 해결하기 위해서는 등기규칙이나 예규의 정비 외에도 등기이전

에 환지절차를 오류 없이 진행할 수 있도록 환지전문가의 양성이 필요하다.

일본은 우리와 큰 틀에서 매우 유사점이 많은 환지등기 절차를 채택하고 있는데, 그 주요 시

이 글은 2023. 10. 26. 사단법인 한국공법학회에서 법원행정처에 제출한 연구보고서 ｢환지등기 개

선방안에 관한 연구｣에서 공동연구자인 필자가 작성한 부분을 수정하고 발전시킨 것입니다. ** 충남대학교 법학전문대학원 조교수.

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사점은 다음과 같다.

먼저, 등기의 방식은 정책적 선택의 문제이다. 일본이 ｢토지구획정리법｣상 환지등기를 표시

변경 방식으로 한다고 하여 우리도 당연히 그에 따르는 게 타당하다는 결론은 도출될 필요가

없다. 향후 우리나라에서는 입체환지 방식이 더 확대될 것으로 예상되는데, ｢도시정비법｣상 이

전고시와 ｢도시개발법｣상의 환지처분이 등기절차의 관점에서 달라야 할 실익이 있는지를 고려

하여 입법정책적 판단을 해야 할 것이다. 나아가 대장과 등기의 불일치가 발생하지 않도록 기

관 간 협조는 물론, 대장과 등기의 정보가 일치될 수 있도록 세심한 제도 개선이 필요하다. 마

지막으로 환지계획부터 환지등기에 이르기까지 전체적인 환지절차에 대한 전문성을 가진 환지

전문가의 양성 방안을 적극적으로 모색해 나갈 필요가 있다.

주제어: 환지처분, 환지등기, 환지전문가, 표시변경 등기, 대장과 등기의 불일치

목 차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 일본 환지절차의 개요

Ⅲ. 일본의 주요 환지등기 제도

Ⅳ. 일본의 환지전문가 양성 제도

Ⅴ. 결론

Ⅰ. 서론

부동산등기제도란 국가기관인 등기관이 부동산 거래의 안전과 신속을 도모하기 위해 토

지 및 건물의 현상과 권리에 관한 사항을 공적인 전자적 정보저장매체인 등기부에 기록하

여 외부에 공시하는 제도이다.1) 부동산등기제도의 수립과 운영은 구체적 법적 분쟁을 전제

로 소극적으로 법을 선언하여 분쟁을 해결하는 사법재판작용이 아니며, 부동산 거래의 안

전과 신속이라는 적극적 행정목적을 달성하기 위해 부동산과 관련한 사회질서를 적극적이

고 구체적으로 형성해 가는 국가활동이라는 점에서 행정작용에 속한다.2) 국가에 따라 사법

부 또는 행정부가 등기 업무를 담당하고 있는데, 우리나라에서는 ｢법원조직법｣ 제2조 제3

1) 법원행정처, 부동산등기실무(I), 2015, 2쪽. 2) 박균성, 행정법론(상), 제22판, 2023, 5쪽 참조.

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항에 따라 법원이 등기사무를 관장하고 있다. 그 이유 때문인지는 몰라도 그동안 부동산등

기제도에 대한 행정법학 분야의 연구가 많지 않았다. 이 글은 부동산등기제도에 대한 행정

법 연구의 일환으로 환지등기 절차에 대해 고찰한다. 환지사업의 근거 법률로는 ｢농어촌정

비법｣과 ｢도시개발법｣이 있는데, 우리나라에서는 1990년대 말 즈음 농지개량사업이 마무리

되면서 그 이후 ｢농어촌정비법｣에 의한 환지사업은 거의 이루어지지 않고 있다. 반면, ｢도

시개발법｣상 환지사업은 계속 추진되고 있으며, 특히 ｢도시개발법｣이 2011. 9. 30. 법률 제

11068호로 일부 개정되면서 토지소유주뿐 아니라 건축물만 소유한 자도 입체환지 신청을

할 수 있도록 제도가 개선된 후 입체환지를 활용한 도시개발사업이 늘어나는 추세이다.3)4)

공용환권 중 환지처분에 의한 권리변동은 등기절차를 거쳐 마무리되므로 필요한 등기절차

가 적절히 구축되어 있는지, 제도 운영에 있어 미흡한 점은 없는지에 대한 법적 고찰이 필

요한데, 지금까지는 주로 등기절차가 아닌 환지처분을 둘러싼 법적 쟁점에 대해서 연구가

이루어졌다.5)

현재 ｢도시개발법｣상 환지등기 절차의 주요 문제점으로 제기될 수 있는 사항은 다음과

같다.

첫째, 대장과 등기의 불일치 가능성이다. 우리나라에서 등기부는 법원에서 대장은 대장소

관청인 시･군･구에서 관리하는 이원 체계를 취하고 있고, 부동산의 표시는 대장을 기준으

로, 권리관계는 등기부를 기준으로 정하고 있다. 환지등기와 관련하여서는 특히 소유자 정

보의 불일치 가능성이 문제 된다. 환지 실무에서는 등기에 앞서 대장이 편성되면서 소유자

확정을 사실상 끝내는 게 현실인데, 대장소관청과 법원 상호 간 소통 부족으로 대장상 소

유자 정보가 등기절차에 정확히 전달되지 못할 우려가 있다. 나아가 등기의 소유권 표시가

대장상의 소유자 정보에 사실상 구속되는 구조이기에, 환지 절차에서 소유자 내지 소유권

정보에 있어 등기가 대장에 우선한다는 것은 허구에 가깝다. ｢부동산등기법｣ 제29조 제11

3) 2000년 ｢도시개발법｣이 제정되면서 입체환지에 대한 근거 규정은 있었으나, 2010년까지 사업시행

사례가 없었다. 도시개발사업은 그동안 주로 건축물이 적은 도시외곽을 대상으로 추진되어 수요가 없었고, 수요가 있더라도, 법령상으로 제한(집단체비지 및 토지･건축물 동시소유자로 한정)되어 있 어 추진이 어려웠다는 분석이다. 그에 따라 국토교통부(당시 ‘국토해양부’)는 도심지내에서 주거위 주의 단일목적 개발보다는 고밀･복합개발 수요가 크게 늘것으로 예상하고 입체환지 제도 활성화를 위해 법개정을 제안하였다. 국토해양부 보도자료, “도시개발사업 원주민･세입자 주거안정 강화-문화 재 복원 등 효율적 추진 위해 결합개발 가능”, 2009. 7. 2., 4쪽. 4) 제주매일, “헌집 헐고 새집…제주 도시개발 신모델 ‘입체 환지 아파트’ 전국 확산”, 2022. 2. 28.

(https://www.jejumaeil.net/news/articleView.html?idxno=312162, 2024. 8. 6. 검색) 5) 김종보, “土地區劃整理事業法上換地處分의 實質”, 행정법연구, 제4호, 1999; 김충묵, “환지처분의

법적 성격”, 토지공법연구, 제10호, 2000; 이수겸, “都市開發法에 의한 換地處分의 問題點과 改善方案”, 토지공법연구, 제20호, 2003 등.

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호에서는 등기기록과 대장상 부동산표시가 불일치하는 경우 등기신청의 각하사유로 규정하

고 있으나, 등기기록의 권리관계가 대장상 권리관계와 불일치하는 경우에 대해서는 규정하

고 있지 않아 법규범상 허점도 발견된다.

둘째, 규범체계의 부조화 문제가 있다. 확인 가능한 가장 최근 통계에 따르면 개발압력

이 높은 경기도, 그중에서도 수도권의 개발사업이 그 사업규모나 개발사업 수 면에서 압도

적이고, 이때 수용방식과 환지방식이 거의 반반의 구성비를 이루고 있다.6) 반면 농촌개량

사업은 1990년대 말 이후 거의 이루어지지 않고 있다. 그런데 환지사업과 관련한 대법원규

칙은 농촌개량사업에 관한 ｢농업생산기반정비등기규칙｣만 있을 뿐, 도시개발사업에 적용되

는 환지등기규칙은 아직이다. 환지에 관한 가장 중요한 예규인 ｢환지등기절차 등에 관한

업무처리지침｣ 또한 ｢농어촌정비법｣에 따른 환지등기절차와 ｢도시개발법｣에 따른 환지등기

절차에 모두 적용되는 것에서 알 수 있듯이 ｢도시개발법｣상 환지처분에 대한 고유의 등기

절차는 하위법령으로도 전혀 구체화되어 있지 않다. 연혁적으로 환지사업이 농촌개량에서

시작되었고, 그 방식 또한 제자리 환지를 원칙으로 하여 ｢도시개발법｣에 따른 환지등기에

도 표시변경등기 방식이 별 의구심 없이 자연스럽게 적용되고 있다고도 이해할 수 있겠다.

현재 환지등기 절차에 대한 규율은 농촌개량사업의 초기 단계에 머물러 있으나, 농촌개량

사업과 입체환지까지 포함하는 ｢도시개발법｣에 따른 환지사업은 그 사업의 실체가 적잖이

다르다.

셋째, 환지등기 절차에서는 대량의 등기가 최대한 신속하고 정확하게 이루어져야 하는데,

등기관에 따라 환지등기의 전문성 차이가 상당하여 등기절차의 소요시간이나 요구되는 신

청자료 등에 있어 차이가 크다. 이를 해결하기 위해서는 등기규칙이나 예규의 정비 외에도

환지전문가의 양성이 필요하다. 우리나라는 등기에 대해 형식적 심사주의를 택하고 있어

등기관이 등기절차상의 적법성 여부만 심사할 뿐 등기신청이 실체법상의 권리관계와 일치

하는지를 심사할 실질적 심사권한은 없다(대법원 2005. 2. 25. 선고 2003다13048 판결). 나

아가 등기의 공신력이 인정되지 않는다는 게 통설･판례이므로(대법원 1980. 3. 11. 선고 80

다49 판결 등), 등기부의 기록을 믿고 거래하였더라도 그 상대방이 진정한 권리자가 아닌

경우 그 물권을 취득하지 못한다. 그러나 환지처분이 일단 확정되어 효력을 발생한 후에는

환지절차를 처음부터 다시 밟지 않는 한 이를 소급하여 시정하는 뜻의 환지변경 처분은 불

가하며(대법원 1998. 2. 13. 선고 97다49459 판결), 환지등기 후 그 등기촉탁의 전제가 되

는 환지확정 처분에 하자가 있음을 발견하고 그 환지처분을 변경함으로써 그 변경된 환지

6) 국토교통부 보도자료, “2019년말 기준 전국 도시개발구역 현황 통계 발표 - 전체 구역수 306개, 총

면적 109.3㎢ 도시개발사업 시행 중”, 2020. 3. 25., 5-6쪽.

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처분과 위의 등기가 일치하지 아니하게 되었다는 것은 경정등기사유가 될 수 없다(대법원

1. 13.자 70마538 결정). 환지등기가 잘못 이루어지면 진정한 권리자의 권리회복이

지연될 우려가 있다. 이러한 문제를 예방하기 위해서는 환지절차 초기 단계부터 환지전문

가의 적극적 역할이 요구된다. 현재 ｢농어촌정비법｣ 제27조 이하에서는 환지사 제도에 대

해 규정하고 있는데, 농촌정비사업이 사실상 마무리되면서 90년대 중반 이후 동법에 따른

환지사 시험을 실시하지 않고 있다. 반면 ｢도시개발법｣에서는 별도의 환지사 양성 제도가

마련되어 있지 않아 환지등기 단계에서 등기관의 부담이 적지 않은 상황이다.

이하에서는 우리에게 많은 영향을 주었던 일본의 환지등기 절차를 비교법 검토 대상으로

하여, 향후 우리 환지등기 절차 개선에 대한 시사점을 도출해본다. 먼저 일본의 환지절차를

개관해 보고(II), 일본의 환지등기 법제, 그 중에서도 소유권과 부동산 표시에 대한 정보의

일치를 위해 도입된 환지처분 전 등기촉탁 제도를 중심으로 검토한다(III). 다음으로 일본의

환지전문가 양성제도에 대해 고찰한 후(IV), 마지막 결론으로 일본 환지등기 절차의 시사

점을 살펴본다(V).

Ⅱ. 일본 환지절차의 개요

개관

일본의 환지제도는 크게 ｢토지개량법｣에 따른 제도와 ｢토지구획정리법｣에 따른 제도로

나눌 수 있다. ｢토지개량법｣은 대체로 우리의 ｢농어촌정비법｣에, ｢토지구획정리법｣은 우리

의 ｢도시개발법｣에 각각 대응한다.7)8) ｢토지개량법｣과 ｢토지구획정리법｣은 환지의 규율에

있어 일부 차이는 있으나, 이하에서는 우리의 ｢도시개발법｣상 환지등기 절차에 대해 우리

7) ｢토지개량법｣의 목적은 “이 법률은 농용지의 개량, 개발, 보전 및 집단화에 관한 사업을 적정하고

원활하게 실시하기 위하여 필요한 사항을 정하여 농업생산 기반의 정비 및 개발을 도모함으로써 농업의 생산성 향상, 농업총생산 증대, 농업생산의 선택적 확대 및 농업구조 개선에 이바지함”(제1 조 제1항)으로 정비되지 않은 농지를 개량된 농지로 만드는 것을 목적으로 한다. 8) 과거 농업경영의 합리화와 농업기술의 혁신을 통하여 농업생산력의 발전을 도모하고 나아가 식량

및 그 밖에 농산물의 생산을 유지증진하기 위한 법률로는 메이지 말년 제정된 ｢경지정리법｣, ｢수리 조합법｣, ｢농지개발법｣ 등이 있었다. 이후 이들 법제의 한계를 극복하고자 ｢토지개량법｣이 제정되 면서, ｢경지정리법｣, ｢농지개발법｣ 등은 실효 또는 폐지되었고, ｢수리조합법｣은 ｢수해예방조합법｣으 로 개정되었다. 農地第917号(일본 농림수산성 고시), 土地改良法の施行について(昭和24年9月30日).

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에게 보다 많은 시사점을 줄 수 있는 일본 ｢토지구획정리법｣상 환지 절차를 중심으로 살펴

본다.9)10)

토지구획정리사업의 시행 절차

일본에서는 지진이나 전쟁 재해 부흥사업 등의 실적을 바탕으로, 구 ｢도시계획법｣, ｢특

별도시계획법｣, ｢경지정리법｣ 등을 개편하여 1954년 ｢토지구획정리법｣이 제정되었다. 동

법에 따른 토지구획정리사업은 ｢도시계획법｣ 제12조에서 정한 시가지 개발사업, 그중 많은

경우는 ｢토지구획정리법｣ 제3조의4 제1항에 의한 도시계획사업으로 수행된다.11) 토지구획

정리사업은 도시계획구역 내에서만 시행되어야 하는데(｢토지구획정리법｣ 제2조 제1항), 도

시계획구역이란 도도부현이나 국토교통대신이 도시로 종합적으로 정비, 개발, 보전할 필요

가 있다고 하여 지정한 구역이다(｢도시계획법｣ 제4조 제2항, 제5조).12)

토지구획정리사업은 일반적으로 다음의 순서로 진행된다.

(1) 도시계획결정 ⇒ (2) 사업계획등의 결정 또는 인가 ⇒ (3) 토지의 분할･합병의 대위

등기 ⇒ (4) 환지계획 인가 ⇒ (5) 가환지의 지정 ⇒ (6) 환지처분 ⇒ (7) 환지처분에 따

른 등기 및 청산

(1) 도시계획결정

토지구획정리사업에 관한 도시계획은 도도부현이 관계 시정촌의 의견을 듣고, 도시계획

심의회 회의를 거쳐 결정한다(｢도시계획법｣ 제18조 제1항).

(2) 사업계획등의 결정 및 인가

시행자는 원칙적으로 사업계획 및 기준, 규약, 정관 등을 정하고, 관련 권리자의 동의 등

정해진 절차를 거쳐 인가를 받거나, 결정하고 이를 공고해야 한다(｢토지구획정리법｣ 제4조

9) ｢토지구획정리법｣의 목적은 “토지구획정리사업에 관하여 그 시행자, 시행방법, 비용부담 등 필요한

사항을 규정함으로써 건전한 시가지 조성을 도모함으로써 공공복지 증진에 이바지함”(제1조)이다.

10) ‘시가지’란 일반적으로 도시적 토지이용이 행해지는 일정한 범위의 토지의 구역을 의미하며, ‘건전

한 시가지’란 재해방지, 교통안전, 공중위생을 포함하여 기타 양호한 수준의 사회자본이 잘 정비된 시가지라고 정의된다. 国土交通省都市局市街地整備課監修、土地区画整理法制研究会編著, 逐条解説土地区画整理法第二次改訂版, 2016. 3., ぎょうせい, 2쪽.

11) 五十嵐徹, 土地区画整理の登記手続, 第２版, 2021. 1., 日本加除出版, 7-8쪽.

12) 国土交通省都市局市街地整備課監修、土地区画整理法制研究会編著, 앞의 책, 4쪽.

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내지 제9조).13) 사업시행인가 공고가 있을 경우(동법 제76조 제1항), 시행자는 등기소에 동

법 시행규칙 제21조에서 정한 사항을 신고해야 한다(동법 제83조). 토지구획사업에 따라

토지의 이동이 발생하므로 등기소의 업무에 당연히 영향을 끼치는 것을 고려하여 사업의

시행 개시와 함께 미리 등기소에 일정한 사항을 신고하도록 규정하고 있는 것이다.14) 아울

러 동법 시행규칙 제21조 제4호에서는 환지처분의 예정 시기에 대해서도 등기소에 신고하

도록 규정하고 있다.

(3) 대위등기

시행자는 사업시행을 위해 필요한 경우 소유자를 대신하여 토지의 분할이나 합병을 진행

할 수 있다(｢토지구획정리법｣법 제82조 제1항, 제2항). 환지처분 이전의 단계에서 환지처분

등기를 신속･적정하게 하기 위한 대위등기 제도에 대해서는 이하에서 상술한다.

(4) 환지계획의 인가

환지계획은 사업계획에서 정한 도로, 공원 등 공공시설의 배치에 맞추어 개별 택지(공공

시설의 용도로 제공되고 있는 국가 또는 지방공공단체가 소유하는 토지 이외의 토지를 의

미함. ｢토지구획정리법｣ 제2조 제6항)의 재배치에 대해 정하는 계획을 의미한다.15)

환지계획의 내용이 사업계획의 내용에 저촉하면 인가를 할 수 없는데, 원래 환지계획은

사업계획에서 결정된 공공시설을 전제로 각 필의 택지부분에 대해 결정하는 절차이기 때문

이다.16) 통설 및 판례에 따르면, 환지계획의 인가(동법 제86조 제1항)는 그 자체로는 토지

소유자 등에게 아무런 법적 효과를 미치지 않으며, 도도부현 지사의 조합등에 대한 감독권

의 행사로서 행정권 상호 간 내부적 의사표시에 불과하므로 항고소송의 대상이 되지 않는

다(名古屋高裁金沢支部判評 3. 3. 11 判例自治 92.161등).17)18)

13) 일본 최고재판소는 기존의 판례를 변경하면서, 2008년 실효적 권리구제를 위해 사업계획 결정의 처

분성을 인정하였다(最高裁判所平成20年9月10日大法廷判決・民集 62巻 8号 2029頁).

14) 国土交通省都市局市街地整備課監修、土地区画整理法制研究会編著, 앞의 책, 312쪽.

15) 환지계획에서 환지를 정하는 경우 위치, 지적, 토질, 水利, 이용상황, 환경 등이 각각의 환지에 대해

종전지와 거의 동일한 조건이 되도록 정해야 한다( ｢토지구획정리법｣ 제89조 1항). 이것이 바로 조 응의 원칙이다.

16) 国土交通省都市局市街地整備課監修、土地区画整理法制研究会編著, 앞의 책, 343쪽 이하.

17) 五十嵐徹, 앞의 책, 17쪽.

18) 우리 대법원도 환지계획은 그 자체가 직접 토지소유자 등의 법률상의 지위를 변동시키거나 또는 환

지예정지 지정이나 환지처분과는 다른 고유한 법률효과를 수반하는 것이 아니어서 이를 항고소송의 대상이 되는 처분에 해당한다고 할 수가 없다는 입장이다(대법원 1999. 8. 20. 선고 97누6889 판결).

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한편, ｢토지구획정리법｣ 제87조 제1항은 환지계획으로 정해야 하는 사항을 규정하고 있

는데,19) 우리의 ｢도시개발법｣ 제28조의 환지계획 규정과 거의 유사하다.

(5) 가환지의 지정

환지계획에 근거한 환지처분에 의해 종전지에 관한 권리는 환지 상으로 그대로 이행되지

만, 시행자는 환지처분 전에 시행지구 내 택지소유자 또는 사용수익권자에 대해 임시로 사

용수익을 할 수 있는 가환지를 지정할 수 있다(｢토지구획정리법｣ 제98조 제1항).20) 가환지

의 지정 시 권리자 보호를 위해 환지계획 결정의 기준을 고려한다(동법 제98조 제2항). 가

환지를 지정하는 이유는 환지처분이 이루어질 때까지 도로의 신설이나 구획의 변경 등 사

업에 필요한 공사를 실시하고, 그 진척 상황에 맞추어 순차적으로 건물 등을 이전하는 등

환지처분을 하기 위한 조건을 갖춰나가기 위함이다.21)

가환지의 지정처분에는 환지예정지적 가환지 지정과 토지의 구획형질 변경 또는 공공시

설 신설 또는 변경과 관련한 공사를 위하여 필요한 경우 지정되는 일시이용지적 가환지 지

정이 있다(｢토지구획정리법｣ 제98조 제1항). 후자는 환지가 예정되어 있지 않으므로 환지

계획에 기초해서 가환지가 지정되는 것은 아니다. 가환지의 대부분은 환지예정지적 가환지

인데, 실제에는 환지계획에 근거하지 않은 가환지 지정이 많이 이루어지고 있다.22) 판례도

가환지 지정처분의 처분성을 인정하면서, 환지예정지적 가환지 지정처분을 할 때 환지계획

에 반드시 따라야 할 필요는 없다고 보았다(最三小判昭 60. 12. 17 民集 39-8-1821).23)

19) 제87조(환지계획) 전조 제1항의 환지계획은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 다음 각호의 사항

을 정하여야 한다. 1. 환지설계 2. 각 필지별 환지명세서 3. 각 필지의 권리별 청산금 내역 4. 보류지와 그 밖의 특별한 정하는 토지의 명세

20) 가환지 지정의 법적성질에 대해 환지처분과 마찬가지로 확인처분설과 형성처분설이 대립한다. 최고

재판소 판례는 형성처분설을 취한다. 즉, 가환지 지정은 종전지를 사용할 정당한 권원을 가진 권리 자에 대하여 그 사용수익을 정지시키고, 가환지의 위치나 범위를 정하여 종전지와 같은 내용의 사용 수익을 할 수 있는 권능을 부여하는 형성적 처분이라고 본다(最三小判昭 44. 1. 28. 民集 23-1-32, 判時 548-60).

21) 五十嵐徹, 앞의 책, 33쪽.

22) 五十嵐徹, 앞의 책, 19-20쪽.

23) 五十嵐徹, 앞의 책, 39-40쪽.

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일본의환지등기절차에관한연구 263

(6) 환지처분

시행자는 환지계획과 관련된 구역 전부에 대해 토지구획정리사업의 공사가 완료된 후에

지체없이 ‘관계 권리자’에게 환지계획에서 정해진 사항을 통지해야 하는데(｢토지구획정리법｣

제103조 제1항, 제2항), 이를 환지처분이라 한다. 환지처분 시 시행자는 도도부현지사에게

이를 신고하고, 도도부현지사는 이를 공고한다(동법 제103조 제3항, 4항).

환지처분의 주된 효과는 다음과 같다(동법 제104조).

ⓐ 환지계획에서 정한 환지는 그 공고 다음 날부터 종전지로 간주된다.

ⓑ 환지를 정하지 못한 종전지의 권리는 공고가 있는 날이 종료될 때 소멸한다.

ⓓ 보류지는 환지처분의 효력발생일에 시행자가 취득한다.

ⓔ 공공시설 용지는 효력발생일에 공공시설 관리자에게 각각 귀속한다.

(7) 환지처분에 따른 등기 및 청산

시행자는 환지처분의 공고 후, 즉시 시행지구를 관할하는 등기소에 통지하여 시행지구

내 토지, 건물에 대해 사업의 시행에 의해 변동이 있는 경우 변동에 관한 등기절차를 밟아

야 한다(｢토지구획정리법｣ 제107조 제1항, 제2항). 시행자는 환지와 종전지의 권리가액에

불균형이 있는 경우 청산금을 징수 또는 교부해야 한다(동법 제110조 제1항).

소결

일본의 환지절차는 우리와 대체로 유사하다. 다만 사업시행인가 공고 시 등기소에 일정

한 사항을 신고하도록 하여 관할 등기소가 일찌감치 환지등기에 대비할 수 있도록 한다던

가, 환지처분 전 대위등기 제도를 마련해 놓아 최종 환지등기 단계에서 등기 신청이 각하

되지 않도록 대비하는 등 환지처분에 따른 등기절차가 신속하고 정확하게 이루어지도록 관

련 법제도를 조금 더 세심하게 마련해 놓고 있다는 점에서 우리에게 시사하는 바가 있다.

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행정법연구제74호 264

Ⅲ. 일본의 주요 환지등기 제도

대장과 등기의 일원화

일본의 ｢부동산등기법｣은 1899년 제정되었고, 이후 1960년에 법 연혁 상 최대 규모의

개정이 이루어졌다. 이른바 대장과 등기부의 일원화이다. 사적인 권리를 보호하기 위한 부

동산 공시제도로서의 등기부와 징세를 위한 기록자료로서의 대장이라는 2원적인 제도를 대

장을 등기부에 통합하는 형식에 의해 일원화한 것이다. 구체적으로는 권리에 관한 등기와

는 별개로 부동산 표시에 관한 등기를 신설하여 등기부의 표제부를 새로운 양식으로 만들

고, 여기에 토지대장과 가옥대장의 기재를 옮겨 적었다.24)

일본에서는 표시에 관한 등기(｢부동산등기법｣ 제2조 제3호)와 권리에 관한 등기(｢부동산

등기법｣ 제2조 제4호)를 구분하여, 표시에 관한 등기는 표제부(｢부동산등기법｣ 제2조 제7

호)에, 권리에 관한 등기는 권리부(｢부동산등기법｣ 제2조 제8호)에 등기한다. 우리의 지적공

부의 역할을 겸하고 있는 표제부는 표시에 관한 등기사항을 중심으로 기록하고(｢부동산등기

법｣ 제27조), 권리부는 우리나라와 마찬가지로 갑구(소유권에 관한 등기의 등기사항)와 을구

(소유권 이외의 권리에 관한 등기의 등기사항)로 구성된다(｢부동산등기규칙｣ 제4조 제4항).

한편, 일본의 부동산등기는 법무성 민사국(民事局) 총무과에서 담당한다.25) 일본에서는

우리의 대장에 해당하는 표시등기와 등기에 상응하는 권리등기를 동일한 조직에서 담당하

므로, 대장과 등기의 불일치에 따른 문제는 발생할 우려가 거의 없다. 다만, 지적조사 임무

를 등기 관할부처인 법무성이 아닌 국토교통성이 담당하고 있어, 지적조사의 진척률이 현

저히 낮다는 점이 문제로 지적되고 있다.26)

환지등기 ‘전’ 대위등기 제도

(1) 대위등기 제도의 취지

토지구획정리사업을 행하는 구역의 등기기록 표제부에 관한 기록이 현황과 일치하지 않

24) 양은상, “현행 이원적 부동산 공시제도의 발전 방안에 관한 연구”, 사법정책연구원, 2014, 54쪽.

25) 등기 관련 지방조직으로 법무성 민사국 산하에 법무국(法務局)과 지방법무국이 설치되어 있으며 그

아래 261개의 지국과 103개의 출장소가 존재한다.

26) 최인호, “일본의 지적조사에 관한 연구”, 한국지적정보학회지, 제13권 제1호, 2011, 174-175쪽;

2022년 말 기준 일본의 지적조사 진척률은 전국 52%에 불과하다. 국토교통성, 전국지적조사의 실 시상황(http://www.chiseki.go.jp/situation/status/index.html, 2023. 10. 10. 검색).

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일본의환지등기절차에관한연구 265

는 경우 또는 소유권 등기명의인의 표시가 변경된 경우 등에 있어 등기기록의 변경 또는

경정의 등기를 하지 않은 채 사업의 성과인 환지처분에 의한 등기를 신청할 경우 ｢부동산

등기법｣ 제25조에 의해 각하된다. 예를 들어, 사업 시행구역이 등기되어 있는 1필의 토지

의 일부분에 해당하는 경우 사업의 개시까지 토지의 분할절차를 밟아야 하고(｢토지구획정

리법｣ 제82조 제1항), 표제등기의 등기사항 또는 소유권의 등기명의인이 현황과 일치하지

않은 경우에는 환지처분 등기를 신청할 때까지 현황과 일치시키는 등기를 해둘 필요가 있

다(｢토지구획정리등기령｣ 제2조). 어느 경우이든 시행자는 소유자, 소유권 등기명의인 또는

상속인 등을 대신하여 신청 또는 촉탁을 할 수 있다.27) 환지등기가 차질 없이 진행되는 경

우에도 환지등기가 완료되기 위해서는 적지 않은 시간이 소요되는데, ｢부동산등기법｣ 제25

조에 따라 각하되기라도 한다면 환지등기 완료 시점이 그만큼 뒤로 순연되고 환지사업에

따른 법률관계의 확정이 늦춰진다. 대위등기는 이를 미리 예방할 수 있는 제도이다.

(2) ｢토지구획정리법｣ 제82조에 의한 분필 또는 합필의 등기

시행자는 사업시행을 위해 필요한 경우 소유자를 대신하여 토지의 분할 또는 합병의 등

기절차를 진행할 수 있다(｢토지구획정리법｣ 제82조 제1항). ｢부동산등기법｣은 토지의 분필

또는 합필 등기의 신청과 관련하여 토지소유자에 의한 본인 신청을 원칙으로 하고 있지만,

공공성을 가진 사업에 있어 사업의 원활하고 적정한 실시를 위해 시행자에게 토지소유자를

대신하여 시행자에게 분할 또는 합병의 등기를 등기소에 신청할 권한을 부여한 것이다. ｢

토지구획정리법｣ 제82조 제2항에서는 일필의 토지가 환지처분의 대상이 되는 시행지구 내

외 또는 2개 이상의 공구에 걸쳐 있는 경우 시행자에게 그 토지에 대해 분할 절차를 거치

도록 의무를 지우고 있다.28)29)

구체적 절차를 살펴보면, ｢토지구획정리법｣ 제82조에 따른 등기신청의 경우에도 ｢토지개

량법｣에 따른 등기신청양식을 그대로 사용하고,30) 대위 원인에는 ｢부동산등기령｣ 제3조 제

4호에 따라 ｢토지구획정리법｣ 제82조라고 기재한다.31) 신청 기간은 사업계획의 등기소 신

고부터 환지계획 인가공고 사이이다.32)

27) 五十嵐徹, 앞의 책, 89쪽.

28) 五十嵐徹, 앞의 책, 99쪽.

29) 国土交通省都市局市街地整備課監修、土地区画整理法制研究会編著, 앞의 책, 311쪽.

30) 五十嵐徹, 앞의 책, 105-106쪽.

31) 五十嵐徹, 앞의 책, 109쪽.

32) 五十嵐徹, 앞의 책, 14-15쪽.

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행정법연구제74호 266

(3) 환지처분 전 표제등기

환지처분에 따른 등기는 그 양이 방대하고, 환지처분 공고가 있은 다음 날부터 등기완료

까지 상당기간에 걸쳐 일반 등기를 정지하므로 가급적 조기 처리가 필요하다. 특히 신청정

보에 원용되는 환지계획서(환지명세서)의 기재가 등기기록에 부합하지 않는 다음과 같은

경우 환지처분 등기 신청은 ｢부동산등기법｣ 제25조에 따라 각하되는데, 그 경우 환지처분

에 따른 등기의 완료가 지연될 가능성이 크다.

ⓐ 토지소유자 사망으로 인한 상속등기 미필로 등기 기록은 피상속인 명의로 남아있으나

환지계획은 상속인을 상대방으로 정한 경우

ⓑ 소유자의 성명, 주소가 변경되었지만 등기기록은 변경되기 전인 경우

지 않는 경우

따라서 시행자는 환지처분 등기를 신청하기 전에 ｢토지구획정리등기령｣ 제2조에 따라

소유자 등을 대신하여 등기를 신청할 수 있다.33)34)

환지처분 등기의 주요 내용

(1) 등기의 방식: 표시변경방식

환지처분은 시행자가 시행지역 내 토지의 구획이나 형질을 정리하는 공사 전 종전지를

대신하여 공사 시행 후 종전지에 조응하는 토지로 환지를 교부, 귀속시키는 처분이다. 이때

종전지와 환지의 관계는 종전지가 소멸하여 환지가 될 토지가 새로 생긴다는 생각에 기초

33) 五十嵐徹, 앞의 책, 114쪽.

34) 일본 ｢토지구획정리등기령｣ 제2조(대위등기) 토지구획정리사업을 시행하는 자(이하 “시행자”라 한

다.)는 이 정령이 정하는 바에 따라 등기를 신청하는 경우, 필요한 때에는 다음 각 호에 열거하는 등기를 각각 해당 각 호에서 정하는 자를 대신하여 신청할 수 있다. 1. 부동산의 표제 등기: 소유자 2. 부동산표제부의 등기사항에 관한 변경등기 또는 경정등기: 표제부소유자나 소유권등기명의인 또

는 이들 상속인 기타 일반승계인 3. 등기명의인의 성명이나 명칭 또는 주소에 대한 변경등기 또는 경정등기: 등기명의인 또는 그 상

속인 기타 일반승계인 4. 소유권보존등기: 표제부소유자의 상속인 기타 일반승계인 5. 상속 기타 일반승계에 의한 소유권이전등기: 상속인 기타 일반승계인

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일본의환지등기절차에관한연구 267

한다. 따라서 환지처분에 의한 등기는 종전지의 등기기록을 모두 폐쇄하고 환지에 대해 새

로 표제등기와 소유권 보존등기 및 기타 권리에 대해 새롭게 설정하는 등의 방법을 취하는

것이 환지처분의 실체에 입각한 방법이라고 할 수 있다. 그러나 종전의 토지는 환지로 간

주되므로 종전의 토지에 등기되어 있던 권리에 관한 등기는 그대로 환지로 이행한다고(지

역권은 제외) 논리 구성을 하여, 새로이 등기정보를 기록하는 대신 종전의 등기정보를 그

대로 이용하여 환지의 등기기록으로 하는 수법을 채용한 것이라고 이해된다.35)

이러한 표시변경 등기방식이 규정된 이유는 환지사업의 연혁에서 찾아볼 수도 있다. 일

본의 토지구획정리사업은 애초에 ｢도시계획법｣에 근거한 도시계획사업으로 추진하였다. 일

본의 구 ｢도시계획법｣ 제12조 제2항은 “토지구획 정리에 관해서는, 본법에 달리 정해진 경

우를 제외하고는 경지정리법을 준용한다”라고 규정하여, 토지구획정리에 관하여는 달리 규

정이 없는 한 ｢경지정리법｣이 일반법으로 준용되도록 하고 있었다. 그러나 ｢경지정리법｣은

토지의 농업 목적의 이용을 증진하는 목적으로 제정된 것이므로 사업 대상인 토지에는 건

축물 등은 거의 존재하지 않았고 권리관계도 대체로 간명하였다. 반면, 도시계획사업으로

행해지는 토지구획정리사업은 그 대상지인 토지에 많은 건축물이 존재하고 관련 권리 관계

가 복잡하고 이해 대립이 첨예하여 도저히 농지와 동일하다고 볼 수는 없었다. 일본에서는

시가지와 농지의 본질적 차이에도 불구하고 시가지에서의 토지구획정리사업에 대해 ｢경지

정리법｣을 준용하는 것의 불합리하다는 점이 꾸준히 지적되어 왔고, 결국 농지개량의 근거

법인 ｢토지개량법｣과 도시 지역에서의 토지구획정리를 목적으로 하는 ｢토지구획정리법｣이

각각 새롭게 제정되기에 이른다. 이처럼 도시계획사업으로 행해지는 토지구획정리사업은

농지개량과 질적으로 다른 부분이 많음에도 토지구획정리사업에 계속하여 표시변경등기 방

식을 고수하고 있다.

한편, 일본은 ｢도시재개발법｣ 제90조에서 권리변환 등기를 창설등기로 하도록 규정하고

있고, 우리의 구 ｢주택건설촉진법｣에 해당하는 ｢맨션 재건축 등의 원활화에 관한 법률｣ 및

그 위임에 따른 하위 정령인 ｢맨션 재건축 등의 원활화에 관한 법률에 의한 부동산등기에

관한 정령｣에서도 새로이 등기를 창설하도록 규정하고 있다.36) 이들 법령은 우리의 ｢도시

35) 五十嵐徹, 앞의 책, 176쪽.

36) 일본 ｢도시재개발법｣ 제90조(권리변환등기) ➀ 시행자는 권리변환기일 후 지체 없이 시행지구 내

토지에 대하여 종전 토지 표제부 등기의 말소 및 새로운 토지 표제등기와 권리변환 후 토지에 관 한 권리에 관하여 필요한 등기를 신청하거나 촉탁하여야 한다. ➁ 시행자는 권리변환기일 후 지체없이 제87조 제2항의 규정에 따라 시행자에게 귀속한 건축물에 대해서는 소유권이전등기 및 소유권 이외의 권리등기의 말소를, 시행지구 내 기타 건축물에 대해서 는 권리변환 절차개시등기의 말소를 신청하거나 촉탁하여야 한다. 일본 ｢맨션 재건축 등의 원활화에 관한 법률｣ 제93조(부동산등기법 특례) 시행맨션과 시행재건맨션

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행정법연구제74호 268

정비법｣과 유사한데, 동법 제88조 제2항 및 그 위임에 따른 ｢도시 및 주거환경정비 등기규

칙｣ 제5조 이하에서도 이전고시에 따라 새로운 등기를 창설하도록 규정하고 있다. 특히 위

정령 제7조 이하 규정은 우리의 ｢도시 및 주거환경정비 등기규칙｣ 제5조 이하의 규정과

매우 유사한 내용을 포함하고 있다.

분명하지는 않지만, 입법 연혁적으로 개발 방식에 따라, 개발 이전 해당 개발 구역 내

이미 건축물이 존재했다면 기존의 등기기록을 폐쇄하고 개발 완료 후 새로운 건물과 토지

에 대한 등기를 창설한 것으로 생각된다. 환지 방식의 개발은 경지정리에서 시작된 것인데,

경지정리사업 과정에서 농업 발전을 위해 경지를 잘 정비하여 다시 되돌려주는 개념이 등

기방식에 영향을 미쳤던 것으로 추측해 볼 수 있다. 거칠게 비유하자면, 정비사업에 의한

개발 방식은 ‘헌집 줄게, 새집 다오’와 같아서, 철거되는 ‘헌집’과 새롭게 지어지는 ‘새집’

의 동일성이 인정되기 어렵다. 반면, 환지방식은 연혁적으로 종전 토지를 잘 정비해서 다시

돌려받는다는 개념으로, 감보율의 적용되거나 환지의 위치가 종전 토지와 달라지는 경우에

도 기본적으로 종전 토지를 환지로 간주하는 게 크게 어색하지 않다. 이에 더해 일본의 등

기전산화 여부도 영향을 미쳤을 것으로 추정된다. 일본의 부동산 등기는 우리와 달리 전산

등기부가 아닌 자기 디스크로 작성되어 있다.37) 특히 표시변경방식은 기존의 자기 디스크

에 저장된 등기부를 활용하면 되는데 새로운 등기부를 창설하는 경우 전산화된 등기부와

달리 더 많은 시간과 노력이 소요될 것이다. 우리는 등기가 전산화되어 있기 때문에 표시

변경 형식이든 등기부 폐쇄 및 창설형식이든 등기관의 부담에 있어 큰 차이가 없다.

한편, 환지계획에서 환지를 정하는 경우 위치, 지적, 토질, 水利, 이용상황, 환경 등이 각

각의 환지에 대해 종전지와 거의 동일한 조건이 되도록 정해야 한다는 조응의 원칙은 환지

계획에서 조응의 원칙을 어렵지 않게 적용할 수 있다는 사실을 전제로 한다. 이러한 조응

및 이러한 부지의 등기에 대해서는 정령으로 ｢부동산등기법｣(2004년 법률 제123호)의 특례를 정할 수 있다. 일본 ｢맨션 재건축 등의 원활화에 관한 법률에 의한 부동산등기에 관한 정령｣ 제7조(시행재건맨션 에 관한 등기 신청) ➀ 법 제82조 제1항의 규정에 따라 하는 등기의 신청은 1동의 건물 및 1동의 건물에 속하는 건물의 전부에 대하여 하나의 신청정보에 의하여야 한다. ➁ 전항의 경우, 둘 이상의 등기사항을 신청정보의 내용으로 하려면 같은 항의 한 동의 건물 및 한 동의 건물에 속하는 건물별로 다음에 열거하는 순서에 따라 등기사항에 순서를 붙인다. 1. 건물의 표제 등기 신청 2. 공용부분이라는 취지의 등기신청 3. 소유권보존등기신청 4. 법 제88조 제1항의 선취특권 보존등기 신청 5. 법 제71조제3항의 규정에 의한 임차권에 관한 등기의 신청 6. 담보권 등 등기의 신청.

37) 등기를 관장하는 법무성 홈페이지, https://www.moj.go.jp/MINJI/minji02.html(2024. 8. 6. 검색)

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일본의환지등기절차에관한연구 269

의 원칙의 적용 여부도 환지 방식과 기타 도시재개발 사업 방식의 차이를 보여준다. 후자

의 경우 조응의 원칙을 적용하는데 있어 현실적인 한계가 있으며, 그 때문인지 환지 방식의

개발에서는 조응의 원칙이 적용되지만(｢토지구획정리법｣ 제89조 제1항), 일본의 ｢도시재개발

법｣이나 ｢맨션 재건축 등의 원활화에 관한 법률｣ 등에는 조응의 원칙에 대한 명문의 규정

이 없다.

(2) 등기신청 전 절차

환지처분은 환지계획과 관련된 구역 내 토지에 대해서 권리의 이동을 초래하므로 등기부

의 대폭적 정리가 필요하다. 따라서 시행자는 등기소와 밀접한 연락을 유지할 필요가 있다.

｢토지구획정리법｣ 제107조 제1항에서는 환지처분 공고가 있는 경우 시행자의 등기소 통지

의무를 규정하고 있다. ｢토지구획정리법 성령｣ 제22조는 동법 제107조 제1항의 규정에 따

른 환지처분 공고가 있을 때의 등기소 통지에 관하여 규정하고 있다. 동 성령 제22조 제1

항에서는 등기소 통지서에 환지계획의 인가서, 환지도, 환지명세서를 첨부해야 한다고 규정

하고 있으며, 동조 제2항에서는 토지구획정리사업이 2 이상의 관할에 걸쳐져 있는 경우 해

당 등기소의 관할에 속하는 사항에 대해서만 통지할 수 있도록 하고 있다. 이러한 규정을

준수하는데 그치지 않고, 시행자는 환지처분 등기 이전에 등기소와 충분한 협의를 하는 것

이 바람직하다.38)

(3) 일반등기의 정지 등

시행자는 환지처분에 따른 토지 및 건물의 등기에 관하여 환지처분의 공고(｢토지구획정

리법｣ 제103조 제4항)가 있는 경우 즉시 그 사실을 환지계획과 관련된 구역을 관할하는 등

기소에 통지하는 동시에(｢토지구획정리법｣ 제107조 제1항, 규칙 제22조), 지체없이 시행지구

내 토지 및 건물에 대하여 변동등기를 신청해야 한다(｢토지구획정리법｣ 제107조 제2항).

환지처분에 의한 등기 이외의 등기39)에 대해서는, 도도부현 지사의 환지처분이 있다는

취지의 공고가 있은 후에는 원칙적으로 환지등기가 종료된 후에야 등기를 할 수 있다(｢토

지구획정리법｣ 제107조 제3항 본문). 다만, 등기의 정지 기간 중이라도 일반등기 신청인이

확정일자가 있는 서류(확정판결이나 이와 동일한 효력을 갖는 조서 등)에 의해 환지처분

공고 전에 등기원인이 발생하였음을 증명한 경우에는 그 신청과 관련된 일반등기는 환지처

38) 国土交通省都市局市街地整備課監修、土地区画整理法制研究会編著, 앞의 책, 409쪽 이하.

39) 일본 ｢토지구획정리법｣ 제107조 제3항의 ‘다른 등기’에는 건물의 표제등기는 포함되지 않는다고 해석

된다. 따라서 환지처분인가 공고 후에도 건물의 표제등기를 할 수는 있다. 五十嵐徹, 앞의 책, 132쪽.

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행정법연구제74호 270

분보다 선행하여 수리되어 등기된다(동항 단서). 등기소가 환지처분 공고가 있었다는 사실

을 모른 채 이에 관련한 통지를 받을 때까지 사이에 일반 등기신청을 수리해 버릴 가능성

도 있다. 따라서 환지처분 등기를 신속하고 원활하게 처리하기 위해서는 시행자와 등기소가

환지처분 공고 전부터 긴밀한 연락을 취하고 사전에 관련 대책을 세워둘 필요가 있다.40)

또한 도도부현 지사의 환지처분 공고가 있는 날부터 환지처분 등기를 처리할 때까지의

사이에 등기사항 증명서 교부청구가 있는 경우 등기소가 환지처분의 등기신청 혹은 등기처

리 유무에 관계없이 위 증명서 교부청구를 수리해도 무방하나, 이를 수리하는 경우에는 환

지처분 등기가 미필된 사실을 신청인에게 전달해야 한다.41)

(4) 환지처분에 의한 등기의 신청 및 사안별 등기방식

가. 등기의 신청

환지처분은 한 개의 처분에 의해 시행지역 내 모든 토지의 권리관계를 공사 시행 후 상

태에서 동시에 정서하려는 것이므로, 원칙적으로 사업시행과 관련된 지역 내 토지에 대한

등기를 전부 한번에 신청해야 한다. 다만, 사업시행과 관련된 지역을 여러 공구로 나누어

환지계획을 정한 경우에는 각각 독립된 사업으로 간주되므로, 공구별로 등기신청을 하여야

한다(｢토지구획정리등기령｣ 제10조 제1항).42)

환지처분에 의한 등기신청정보의 내용에는 반드시 기재해야 하는 ‘일반적 사항’과 환지

처분에 의해 교부된 토지에 대하여 종전지의 권리관계등을 고려해야 할 때 기재하는 사항

이 있다.43)

40) 五十嵐徹, 앞의 책, 131쪽.

41) 五十嵐徹, 앞의 책, 132쪽.

42) 환지등기 절차를 지연시키지 않기 위해 예외적으로 하나의 신청정보에 의하지 않고 지역 내 일부

토지에 대하여 환지처분 등기를 신청할 수 있다(｢토지구획정리등기령｣ 제10조 제2항, 제4항).

43) 신청정보의 일반적 사항은 다음과 같다.

ⓐ 신청인: 신청인이 되는 환지처분을 한 시행자의 이름과 주소 또는 사무소(부등령 제3조 제1호),

신청인이 법인인 경우 그 대표자의 성명(동조 제2호). ⓑ 대리인 ⓒ 등기의 목적 ⓓ 등기원인 및 그 날짜: 등기를 하게 된 사유를 박히고 부동산의 물리적 상황의 이동 경과를 명확

히 하기 위해 기재한다(부동산 등기령 제3조 제6호). 등기원인에는 ‘토지구획정리법에 의한 환 지처분(이하 ‘법에 의한 환지처분’)이라 기재하고 등기원인의 날짜는 ‘환지처분의 효과가 발생한 날’을 기재한다. 그날은 도도부현 지사가 공고한 날의 다음 날이므로(법 제104조 제1항), 연월일 법에 의한 “0년 0월 0일 법에 의한 환지처분”으로 기재한다. ⓔ 토지의 표시: 환지처분의 등기는 환지가 종전지에 조응하여 교부되므로 토지의 표시에 관한 등

기로 취급되고 있다(등기령 제4조 1항 “종전지 및 환지에 관한 사항”). 따라서 토지의 신청정보

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일본의환지등기절차에관한연구 271

환지명세서 등의 기재 자체가 신청정보 내용의 주요 부분이 되고, 환지처분의 등기는 등

기사항을 자동 편집하는 시스템(특수등기 대응시스템)에 의해 운용되며, 신청 시 표제부 전

부의 등기사항을 입력한 플로피 디스크 등을 제출하도록 요청되는 경우가 있으므로 환지등

기 신청 시 등기소와 입력의 방식 등에 대해 사전에 협의하는 것이 필요하다고 한다.44)

나. 사안별 등기 방식

사안별 환지등기 방식과 관련하여, (가) 종전지 1필지에 대해 1필지의 환지가 정해진 경

우(｢토지구획정리등기규칙｣ 제6조 제1항)는 토지의 표시변경, (나) 수 개 필지의 종전지에

대해 1개의 필지가 환지로 정해진 경우(｢토지구획정리등기규칙｣ 제7조 제1항)는 토지의 합

병, (다) 1필지의 종전지에 대해 수 필지의 토지가 환지로 정해진 경우(｢토지구획정리등기규

칙｣ 제8조 1항)는 토지의 분필로 처리한다. (라) 종전지에 대해 환지를 정하지 않은 불환지

등의 경우(｢토지구획정리등기규칙｣ 제11조)에는 토지의 멸실에 준해 등기기록을 폐쇄한다.

(가) 종전의 토지 1개에 1개의 환지를 교부한 경우

환지계획에 의해 정해진 환지는 환지처분 공고가 있은 날의 다음 날부터 종전지로 간주

되므로(｢토지구획정리사업법｣ 제104조 제2항), 종전지 표제부의 정보는 환지처분에 의해

정해진 표제부의 정보로 변경된 것으로 본다. 구체적으로 종전지 등기기록의 표제부에 환

지 소재지인 토지의 표시를 기록하고, 종전지 표제부의 등기사항을 말소하는 기호를 기록

하여야 한다(｢토지구획정리등기규칙｣ 제6조 제1항). 이와 같이 1필지 대 1필지형 환지를

“표시변경형 환지”라고 부른다. 권리부에 대해서는 종전지 권리부의 기록이 그대로 환지

권리부가 되므로 아무런 처리를 할 필요가 없다. 다만 지역권의 경우 현지 환지의 경우를

제외하고는 환지로 이행하지 않는다. 종전 토지에 대해 소유권의 등기가 없는 경우, 토지의

로 제공하는 부동산의 표시(부동산등기령 제3조 제7호)는 종전지 표시 및 이에 대응하는 환지의 표시를 기재한다(부동산 등기령 제11조-14조). 종전지의 표시와 등기기록에 기재되어 있는 토지 의 표시가 일치하지 않으면 등기신청은 각하되므로(｢부동산등기법｣ 제25조 6호) 사전에 소유자 를 대위하여 토지의 표제등기 또는 표제부변경경정등기를 신청하여야 한다. ⓕ 환지의 소유자: 등기기록에 기록되어 있는 표제부 소유자 또는 소유권등기명의인이 사망하여 환

지처분에 의한 토지를 취득한 자가 상속인인 경우 시행자는 환지의 등기를 신청할 때까지 토지 표제부소유자나 소유권등기명의인을 대위하여 상속인을 소유자로 하는 소유권 보존등기 또는 소유권이전등기를 하여야 한다. 환지의 소유자가 2인 이상일 때에는 소유자별 지분을 기재한다 (등기령 제4조 제1항 2호). ⓖ 기타 첨부정보의 표시, 등기완료증의 교부, 등기식별정보의 통지, 신청연월일, 제출하는 등기소,

신청인의 성명과 주소, 신청인 또는 대리인의 전화번호 기타 연락처, 등록면허세 등이 있다.

44) 五十嵐徹, 앞의 책, 135쪽.

18페이지

행정법연구제74호 272

표제부의 소유자 란에 기록되어 있는 자(표제부 소유자)가 소유자로 간주되므로, 신청정보

에 기재된 소유자의 주소 및 성명이 등기상의 표제부 소유자 정보와 합치되지 않는 경우에

는 이를 일치시키기 위한 대위등기가 필요하다(｢토지구획정리등기령｣ 제2조 제2호).

(나) 종전의 토지 여러 개에 1개의 환지를 교부한 경우: 합병형 환지

종전지의 수 필지에 조응하여 1필지의 환지가 정해진 경우에는, 수 필지의 토지를 합병

하여 1필지로 하는 처분이므로 ｢부동산등기법｣에서 정하는 합필등기에 준하는 방법으로 등

기한다. 이와 같은 합병형 환지에 대해서는 동법의 합필등기의 절차요건(｢부동산등기법｣

제41조, ｢부동산등기규칙｣ 제105조)을 준용한다.

(다) 종전의 토지 1개에 여러 개의 환지를 교부한 경우: 분할형 환지

종전지인 1필지 토지에 조응하여 수 필지가 환지된 경우의 등기는 종전지 등기기록을

이용하여, ｢부동산등기법｣에 따른 토지 분필등기에 준하는 방법으로 한다.

종전지가 환지로 간주되므로 환지의 1필지에 대해서는 종전지의 등기기록을 이용하여 기

록하되(｢토지구획정리등기규칙｣ 제8조 1항), 그 밖의 환지에 대해서는 새로운 등기기록을

작성한다(동조 제3항). 종전지에 소유권의 등기가 있는 때에는 그 소유권에 관한 등기를 전

사하여야 하고(동조 제4항), 권리등에 관한 등기가 있을 때에는 이러한 권리등을 전사하기

위하여 권리부 작성이 필요하다(동조 제5항).

한편, 종전지의 등기기록을 수 개 필지의 환지 중 어느 환지에 사용할 것인지에 대해서

는 특별한 정함이 없으나, 통상적으로는 환지계획서에서 가장 위에 기록되어 있는 환지를

이용한다고 한다.45)

(라) 종전의 토지에 환지를 교부하지 않는 경우: 불환지

환지를 정하지 않는 경우에는 환지처분 발효 시 그 환지를 정하지 않은 종전지에 대해 존

재하는 소유권, 용익권, 담보권등의 권리는 일체 소멸한다(｢토지구획정리법｣ 제104조 제1항).

종전지 등기기록의 표제부에는 “법에 의한 환지처분에 의해 환지가 정해지지 않았다”는

취지 및 그 날짜를 기록하고 토지표제부의 등기사항을 말소하는 표시를 하여 등기기록을

폐쇄해야 한다(｢토지구획정리등기규칙｣ 제11조 1항). 이 경우 등기원인 일자는 환지처분

공고일이 아니라 다른 등기와 마찬가지로 공고일의 다음 날이다.

종전지가 다른 부동산과 함께 기등기의 소유권 및 지역권 이외의 권리의 목적이 된 때

45) 五十嵐徹, 앞의 책, 188쪽.

19페이지

일본의환지등기절차에관한연구 273

에는 다른 부동산 등기기록 권리부에 그 토지를 표시하여 “법에 의한 환지처분으로 환지가

정해지지 않았다”는 취지를 부기하고, 그 토지와 함께 소유권 및 지역권 이외의 권리의 공

동목적 물건임을 기록한 등기 중 그 토지와 관련된 기록을 말소하는 기호를 기록해야 한다

(｢토지구획정리등기규칙｣ 제11조 제2항 전단). 그 권리가 담보권인 때에는 공동담보목록에

기록해야 한다(동항 후단).

소결

일본의 환지등기 절차의 주요 내용을 살펴본 결과 다음과 같이 요약해 볼 수 있다.

첫째, 일본은 도시계획사업의 하나로 토지구획정리사업을 규정하고 있으면서, 도시개발의

틀 안에서 환지사업을 체계적으로 규율하고 있다.

둘째, 일본에서는 대장에 해당하는 표시등기가 환지처분 등기정보와 불일치할 경우 등기

신청이 각하되도록 하고 있다. 결국 환지처분에 따른 등기가 각하되지 않도록 시행자는 미

리 대위등기를 통해 표시등기 등과 등기신청정보가 일치하도록 해야 하고, 이를 통해 환지

처분에 따른 등기를 신속하고 적정하게 할 수 있게 된다.

셋째, 일본에서는 ｢토지구획정리법｣ 뿐 아니라 환지등기와 관련하여 ｢토지구획정리등기

령｣, ｢토지구획정리등기규칙｣ 등 환지등기 절차에 관한 관련 규정이 적절히 마련되어 있다.

Ⅳ. 일본의 환지전문가 양성 제도

｢농어촌정비법｣에서만 환지사 자격증 제도를 두고 있는 우리나라와 달리, 일본은 ｢토지

구획정리법｣과 ｢토지개량법｣에서 환지전문가 제도를 운영하고 있다.

｢토지구획정리법｣상 토지구획정리사 제도

토지구획정리사 제도는 1982년 ｢토지구획정리법｣ 개정으로 도입되었다. 현행 ｢토지구획

정리법｣에서는 가환지의 지정 및 환지처분의 적정한 실시 및 그 밖에 토지구획정리사업의

원활한 시행이 추진될 수 있도록 해당 사업에 관한 전문적 지식의 유지향상에 노력해야 할

국토교통대신의 의무를 규정하면서, 국토교통부대신이 환지계획에 관한 전문적 기술을 가

진 자의 양성확보를 도모하기 위하여 필요한 기술검정을 실시할 수 있다고 규정한다(동법

20페이지

행정법연구제74호 274

제117조의346)). 그 위임에 따라, ｢토지구획정리법 시행령｣에서 관련 내용을 구체화하고 있

다.47) 이에 따르면, 이러한 기술검정은 환지계획에 관한 전문적 기술에 대한 기초적 지식

이 있는지 여부를 판정하기 위한 학과시험 및 실무를 적정하게 실시하기 위하여 필요한 전

문적 응용능력이 있는지 여부를 판정하기 위한 현장시험에 의하여 실시하고(제62조 제1항),

그 수험자격이 구체화되고 있다(제62조의2).

일본에는 토지구획정리사가 토지구획정리사업에 관한 전문지식과 기술을 연마하고, 회원

상호간의 정보교환과 친목교류를 하는 전일본 토지구획정리사회가 있다. 동 사단법인은

1979년 11월 26일 임의단체인 전일본토지정리사협회로 발족하였는데, 2022년 10월 현재

토지구획정리사에 해당하는 정회원 850명이 속해 있다.

한편, ｢토지개량법｣에서는 ｢토지구획정리법｣과 별개로 환지계획을 정하려면 그 의결 전

에 농용지의 집단화에 관한 사업에 대한 전문적 지식 및 그 사업과 관련된 실무경험이 있

46) ｢토지구획정리법｣

제117조의3(국토교통대신의 기술검정 등) ➀국토교통대신은 가환지의 지정 및 환지처분의 적정한 실시 및 그 밖에 토지구획정리사업의 원활한 시행이 추진될 수 있도록 널리 해당 사업에 관한 전 문적 지식의 유지향상에 노력한다. ➁ 국토교통대신은 정령으로 정하는 바에 따라 환지계획에 관한 전문적 기술을 가진 자의 양성확 보를 도모하기 위하여 필요한 기술검정을 실시할 수 있다.

47) ｢토지구획정리법 시행령｣

제5장의2 토지구획정리사 기술검정 제62조(방법 및 기준) ➀ 법 제117조의3 제2항의 규정에 의한 기술검정(이하 “토지구획정리사 기술 검정”이라 한다)은 환지계획에 관한 전문적 기술에 대한 기초적 지식이 있는지 여부를 판정하기 위 한 학과시험 및 해당 기술을 이용하여 실무를 적정하게 실시하기 위하여 필요한 고등의 전문적 응 용능력이 있는지 여부를 판정하기 위한 현장시험에 의하여 실시한다. ➁ 현장시험은 그 회의 토지구획정리사 기술검정에서 학과시험을 응시한 자 및 학과시험의 전부를 면제받은 자에 대하여 실시한다. ➂ 학과시험 및 현장시험의 과목 및 기준은 국토교통성령으로 정한다. 제62조의2(수험자격) 학과시험 또는 현장시험에 응시할 수 있는 자는 다음과 같다. ➀ ｢학교교육법｣에 따른 대학(전문대학을 제외하고, 구 대학령(1947년 칙령 제388호)을 졸업한 후 토지구획정리사업에 관하여 3년(재학 중에 국토교통성령으로 정하는 학과를 이수한 자의 경우에는 1년) 이상의 실무경험이 있는 자 ➁ ｢학교교육법｣에 따른 전문대학(동법에 따른 전문직대학의 전기과정을 포함한다.) 또는 고등전문 학교(구 전문학교령(1987년 칙령 제61호)에 따른 전문학교를 포함한다.)를 졸업한 후(동법에 따른 전문직대학의 전기과정의 경우 수료한 후) 토지구획정리사업에 관하여 4년(재학 중에 국토교통성령 으로 정하는 학과를 이수한 자의 경우에는 2년) 이상의 실무경험이 있는 자 ➂ ｢학교교육법｣에 따른 고등학교(구 중등학교령｣(1947년 칙령 제36호)에 따른 중등학교를 포함한 다.) 또는 중등교육학교를 졸업한 후 토지구획정리사업에 관하여 5년(재학 중에 국토교통성령으로 정하는 학과를 이수한 자는 3년) 이상의 실무경험이 있는 자 ➃ 국토교통대신이 전3호에 열거하는 자와 동등 이상의 지식 및 경험이 있는 자로 인정한 자 ➄ 토지구획정리사업에 관하여 8년 이상의 실무경험이 있는 자

21페이지

일본의환지등기절차에관한연구 275

는 자의 의견을 들어야 한다고 규정하고(제52조 제4항), 그 위임에 따른 ｢토지개량법 시행

령｣에서는 위와 같은 전문지식이 있는 자는 농용지의 집단화에 관한 사업과 관련된 지식

및 실무에 관하여 농림수산대신이 실시하는 시험에 합격한 자로 한다고 정하고 있다. 일본

에는 아직도 농지개량 수요가 적지 않다고 알려져 있으며, 농림수산성은 토지개량 사업에

대한 전문적 지식을 지닌 토지개량환지사를 매년 뽑고 있다.

시사점

우리나라의 경우 ｢농어촌정비법｣ 제28조 이하에서 환지사 자격 제도에 대해 규정하고

있으나, 농지개량 수요가 급격히 줄어든 1990년대 말 이후 자격시험을 아예 실시하지 않고

있어 사실상 제도가 사문화되어 있다. 반면, 일본은 ｢토지개량법｣ 뿐 아니라 ｢토지구획정리

법｣에서도 환지사 또는 토지구획정리사(환지전문가) 양성 제도를 두고 현재에도 매년 자격

시험을 실시하여 환지사 또는 토지구획정리사를 배출하고 있고, 이를 통해 환지방식에 의한

사업절차 초기부터 환지에 정통한 전문가의 식견이 반영될 수 있다. 특히 ｢토지개량법｣에서

는 환지계획을 정할 때 환지사의 의견을 반드시 듣도록 규정하고 있다는 점이 눈에 띈다.

등기관의 환지등기 업무 부담을 덜어주어야 환지등기 오류 가능성이 낮아질 터인데, 이

를 위해 가장 중요한 사항 중 하나가 환지등기 신청의 정확성이다. 환지계획부터 시작하여

환지의 전 단계에서 환지전문가가 역할을 할 수 있도록 제도화한다면 환지등기 절차가 지

금보다 신속하고 정확하게 진행될 수 있을 것이다.

Ⅴ. 결론

결론에 갈음하여 일본의 환지등기 제도의 시사점을 간략히 제시한다.

첫째, 등기의 방식은 정책적 선택의 문제이다. 일본의 경우 농지개량을 위한 환지사업과

도시계획으로 실시되는 환지사업이 현실에서 차이가 많음에도 불구하고 동일하게 표시변경

방식을 고수하고 있다. 연혁적 관점도 있겠으나 그렇게 하는 게 여전히 등기관의 신속, 정

확한 등기를 위해 더 적절하다는 판단도 있을 수 있다. 일본이 ｢토지구획정리법｣상 환지등

기를 표시변경 방식으로 한다고 하여 우리도 그에 따르는 것이 적절하다는 결론은 도출될

수 없다. 향후 우리나라에서 입체환지가 더 확대될 것으로 예상되는데, ｢도시정비법｣상 이

22페이지

행정법연구제74호 276

전고시와 환지처분이 등기절차의 관점에서 달라야 할 실익이 있는지를 고려하여 입법정책

적 판단을 통해 등기방식을 결정해야 할 것이다.

둘째, 대장과 등기의 불일치가 발생하지 않도록 기관 간 협조와 대장과 등기 정보의 일

치를 담보하기 위한 세심한 제도 마련이 필요하다. 일본은 일찌감치 대장과 등기를 통합하

여 우리와 사정이 다르지만, 환지등기의 신속성과 정확성을 높이기 위해 환지등기 절차에서

환지등기 신청 정보와 등기 표시가 일치하지 않는 경우 환지처분 전 대위등기를 하도록 제

도화하였다. 우리나라에서도 대장과 등기가 통합된다면 대장의 표시정보와 등기 정보가 일

치하지 않아 발생할 수 있는 문제점이 대부분 사라지겠지만 그 전이라도 대장의 소관청인

국토교통부와 등기관이 유기적으로 협력해 나갈 수 있는 제도를 모색해 나가야 할 것이다.

셋째, 환지전문가 양성에 힘써야 한다. 우선 ｢도시개발법｣상 환지전문가 제도 도입을 적

극적으로 고려해 나가야 한다. 우리나라는 2000년 초반 이미 전체 등기가 전산화되면서 환

지등기 절차에서도 등기관의 휴먼에러 가능성은 현저히 줄어들었다. 그럼에도 전국의 등기

관들이 환지등기에 대한 고른 경험치를 가지기 어려운 상태에서 입체환지를 적용한 환지사

업이 증가해 나간다면 환지등기에 대한 경험이 없는 등기관들은 등기절차에서 어려움을 겪

을 수 있다. 이를 예방하기 위해서는 등기관이 적용할 환지등기에 대한 대법원규칙 등 관

련 규정이 적절히 정비될 필요도 있으나, 이에 더해 환지계획부터 환지등기에 이르기까지

환지의 전체 절차에 대한 전문성을 가진 환지전문가를 양성하는 방안을 적극적으로 모색해

나가야 한다.

환지등기 업무는 대량적이면서도 복잡성이 높아 등기관으로서는 진정성의 요청과 신속성

의 요청을 조화롭게 고려하기가 쉽지 않다. 이에 환지 절차에서 공인된 자격을 가지는 전

문가가 등기관을 실질적으로 도울 수 있도록 관련 제도를 마련하는 한편, 공공에서나 민간

에서나 환지 절차에서 생산되는 자료의 공신력을 높일 수 있도록 하는 방안이 필요하다.

(투고일: 2024. 8. 11. 심사완료일: 2024. 8. 19. 게재확정일: 2024. 8. 25.)

23페이지

일본의환지등기절차에관한연구 277

참고문헌

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법원행정처, 부동산등기실무(I), 2015

양은상, 현행 이원적 부동산 공시제도의 발전 방안에 관한 연구, 사법정책연구원, 2014

김종보, “土地區劃整理事業法上換地處分의 實質”, 행정법연구, 제4호, 1999

김충묵, “환지처분의 법적 성격”, 토지공법연구, 제10호, 2000

이수겸, “都市開發法에 의한 換地處分의 問題點과 改善方案”, 토지공법연구, 제20호, 2003

최인호, “일본의 지적조사에 관한 연구”, 한국지적정보학회지, 제13권 제1호, 2011.

国土交通省都市局市街地整備課監修, 土地区画整理法制研究会編著, 逐条解説土地区画整理法第二次

改訂版, 2016. 3., ぎょうせい

五十嵐徹, 土地区画整理の登記手続, 第２版, 2021. 1., 日本加除出版

24페이지

행정법연구제74호 278

Study on the Registration system of allocation of replotted land in Japan

Woo Mee Hyung*

48)

Real estate registration is a state activity that actively and concretely shapes the social

order related to real estate in order to achieve the active administrative objective of safety

and speed in real estate transactions. As part of an administrative law study on the real

estate registration system, this article focuses on the Registration of allocation of replotted

land. The following issues can be raised as the main problems of the Registration of

allocation of replotted land process under the current Urban Development Act.

First, there is a concern about discrepancies between the book and the register. The

possibility of discrepancies in owner information is particularly problematic when it comes

to the registration of reverter. In the practice of reversal, the registration is organized

before the register, effectively ending the confirmation of the owner. Not only is there a

risk that the information of the owner in the register may not be accurately conveyed to

the registration procedure due to lack of communication between administrative agencies,

but also that the ownership indication in the register is effectively bound to the

information of the owner in the register, so it is more of a fiction that the register takes

precedence over the book with respect to the owner only in the reversal procedure.

Second, there is a problem of inconsistency in the normative system. The only Supreme

Court rule related to land reclamation is the Agricultural Production Infrastructure

Maintenance Registration Rule for rural improvement projects, but no land reclamation

rule has been enacted for urban development projects. The most important precedent for

the registration of eminent domain, the Guidelines for the Registration of Eminent Domain

(Guidelines for Registration of Eminent Domain), also applies to both eminent domain

under the Agricultural Improvement Act and the registration process under the Urban

Development Act, as evidenced by the fact that the unique registration process for

eminent domain under the Urban Development Act is not specified in any subordinate

Assistant Professor, Chungnam National University Law School.

25페이지

일본의환지등기절차에관한연구 279

legislation.

Third, in the process of registering a large number of transfers, a large number of

transfers must be registered as quickly and accurately as possible, and there are many

differences in the time required for the registration process and the required application

materials due to the differences in the expertise of the transfers by different registration

agencies. In order to solve this problem, it is necessary to develop a system of

registration rules and regulations, as well as to cultivate experts in the field.

Japan has adopted a Registration system of allocation of replotted land that has many

similarities with ours, and the following are the implications of our review of the

Japanese registration system.

First, the method of registration is a matter of policy choice. Just because Japan uses

the change of display method under the Land Plan Organization Act does not mean that

it is appropriate for us to follow suit.

Second, inter-agency cooperation is needed to prevent discrepancies between the book

and the register, and a careful system should be established to ensure that the information

in the book and the register are consistent.

Third, efforts should be made to cultivate experts in the field. First of all, we should

actively consider introducing a system of allocation of replotted land experts under the

Urban Development Act. It is necessary to actively seek ways to foster experts who have

expertise in the entire process from planning to registering.

Key Words: Allocation of replotted land, Registration of allocation of replotted land,

Allocation of replotted land expert, Registration of change of display,

Discrepancy between book and register